主题：开发商教你识破购房陷阱

陷阱三：拍卖费用存在被转嫁的可能。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如果委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。这体现了一个公平原则。但是在具体操作过程中，由于拍卖行业激烈的竞争，增强了委托人（开发商）的议价能力，拍卖人为了保障自身的利益，只能与委托人（开发商）约定不对称收费原则，将拍卖费用和佣金全部转嫁到买受人身上。所以在这类拍卖销售中，开发商对成交后拍卖费用和佣金的具体情况，要么只字不提，全部推给拍卖公司；要么语焉不详，给一句“具体请参照拍卖文件”。
综上所述，笔者认为，在房产拍卖销售中，委托人（开发商）与竞买人（购房人）之间存在严重的信息不对称，而委托人（开发商）又与拍卖人具有趋同的商业利益，拍卖的成交价越高，双方的收益就越大。所以，委托人和拍卖人均具有抬高拍卖成交价的利益冲动和行为动机。
目前，我国房地产销售市场的监管体系还处在逐步的健全和完善之中，难免一些不良开发商会利用监管的缺位和漏洞，采取不道德也不合法的利己销售方式。但这些手段因其自身的隐蔽性，加之广大购房人对相关措施又知之甚少，所以很少能得到法律的严惩。
因此笔者建议购房人尽量避免参与“新、奇、特”的售楼方式，毕竟商人无利不起早，对自己不利的事情是不会劳心费神，多此一举的。同时，笔者也想借此机会呼吁，有关监管部门能切实行动起来，规范房地产销售市场的行为，整肃乱象。最让人欣慰的是，有些地方已经建立房地产销售价格备案和公示制度，并并规定一定时期内价格的上下浮动空间。笔者认为此举意味着监管部门在规范房地产销售市场上，朝正确的方向上跨出了关键的一步。我国多年楼市调控效果不彰的主要原因就在于，调控的着力点过多的寄希望于政策的短期校准作用，而不是从建立长期有效的市场规范出发。

购房陷阱四：以租代售——别把庄稼种在别人地里
记得在2008年金融危机期间，有一些开发商鉴于当时严峻的国内外金融形势和国内萎靡不振的购房需求，采取了一个新的销售方式——以租带售，即：
开发商先将待售房源租赁给有较强购买意愿的购房人，并约定如果购房人在承租该套房产后一定时期，愿意购买该房产的，则购房人按承租时约定的销售价格购买，已付的租金转为部分购房款；如果购房人在承租期间，发现该套房产有明显的质量问题，或者由于种种原因不适合自己及家人居住，则租赁期限到期后，购房人只需支付当时约定的租金给开发商，即可两清、解除租赁关系。
以租带售是一种名副其实的体验式销售方式，从字面便可理解，“租”是手段，“售”才是目的。这种销售方式在国外成熟的房地产市场是一种常见的营销手段，也是一种双赢的销售模式：开发商将闲置的房屋租出去，产生了利润，也带动了销售。而购房者也不用在不确定房屋是否适合自己的情况下，匆忙下单，避免了巨大的风险。
可是很遗憾，这种双赢的销售模式也只是在2008年开发商日子最难捱的那段时间里春光乍现，之后在国内房地产市场愈加火热的行情里就销声匿迹，再无踪影了。倒是另一种销售方式——以租代售，打破多年的沉寂，给热火朝天的国内房地产市场打上了另类的注脚。
“以租带售”和“以租代售”，虽只有一字之差，但具体含义和操作方法却相去十万八千里。以租代售，顾名思义，就是用租赁的方式代替销售。其实质是打现有政策的擦边球，将那些相关法律规定不得对外销售和不得用于房地产开发的项目，以长期租赁的方式变相销售。如在农村宅基地这类集体土地上建设的项目，就是一个典型的伪房地产开发项目。
笔者有必要在这里简单介绍一下我国的土地所有制形式及相关用地法规。
目前我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为集体所有和国家所有两种所有制形式：
集体土地，是指属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。农村和城市郊区的土地属于集体所有（法律规定另有归属的除外）。农村宅基地、自留地和自留山属于集体所有；
国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。城市市区的土地全部属于国家所有（法律规定另有归属的除外）。农村和城市郊区中已经依法征收为国有土地的属于国家所有。国家依法征用的土地归国家所有。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原所属。森林、草原、滩涂、山岭和河流等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其它相关法律法规，只有属于国家所有的土地，或者原集体所有的土地被国家依法征用后，才可用于房地产开发。属于集体所有的土地禁止用于房地产开发经营。在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

近几年来，有些地方的小产权房问题一直很突出，甚至到了积重难返的境地。笔者认为，这个问题不能简单的用部分民众对我国房地产市场法规体系的不了解来解释，这未免有些牵强。在笔者看来，小产权房问题虽然不合法，但其有一定的社会合理性：
近年来高涨的房价，已经将相当一部分刚需购房人群彻底排除在商品房消费门槛之外。而国内的住房保障体系又处于完善和重建当中，无法发挥其社会作用。被作为生活必需品的住宅搞得焦头烂额的刚需购房人群，别无选择之下，即使明知违法购买小产权房无权益保障，也只能用这种无奈的选择给自己的家庭一个容身之所。这就为小产权房的存在提供了市场条件。
同时，我国正处于城市化加速发展阶段，农民村集体及农村合作组织，在失去了千百年来赖以生存的土地资源后，很自然的将目光锁定在了仅剩的村集体土地和征地后预留的自留地上。为的就是一个朴实的目的，创造效益让自身生存下去。另外，各地正如火如荼进行的新农村建设也为小产权房的出现提供了有利条件。这就为小产权房的存在提供了土地条件。
商人的嗅觉毫无疑问是最敏锐的，一边是巨大的市场需求，一边是强烈的供给愿望，只需要一点资金的催化作用，这种供和需之间被隔断的关系便可在瞬间释放出令人难以置信的力量和可观的利润。资本是逐利的，哪里有利可图，资本就涌向哪里。这就为小产权房的存在提供了资金条件。
在市场、土地和资金条件都具备后，唯一的障碍就是政策限制。根据《中国人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但这并不能成为阻止开发商介入小产权房建设的有效力量，因为善于打政策擦边球的开发商，利用 “以租代售”的模式，有效规避了法律风险