主题：揭开房市秘密，点破十大死穴，看清必然结局

揭开房市秘密，点破十大死穴，看清必然结局

2.到了房牛市后期，出现房价上涨需要更多的资金流入，而来自银行的主力资金却不断减少的“X状态”。银行怕先死，总是先逃跑。
波浪理论表明，市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。一般的超涨可能回落0.382，中等的超涨可能回落0.5，的超涨可能回落0.618。不久前，股市6124点跌到1664点，石油价147米元跌到33米元，你不知道吗？
房价上涨主要靠银行按揭来支撑，来推动。7年前，801房的市价只有25万元，目前小产权房就25万元，不要以为银行不知道801房的真实价值，不要以为你愿意炒到160万元就是160万元。按揭资金占大头，炒得太高，银行会先死，基层不害怕的话，高层也会限制，他们不认同，你就炒不动。
上半年，银行放贷很积极。到第四季度，银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。中低位，按揭资金很安全，银行放贷很大方。到高位，风险越来越大，一旦大跌，按揭会放大亏损，所以怕先死的银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。于是，到高位后，是第四季度，银行总是最先逃跑。按揭的水龙头一关紧，炒作资金难以为继。众人看到大势不妙，追涨的少了，杀跌出逃的多了，不跑的客就先死了。"

3.同一套房，出现房价飞速上涨，而下线飞速减少的“X状态”。“击鼓传花”一定会中断。
2009年，在二线的E市，你张三买房花100万元 * 1.25 = 准备2年后以125万元卖给我李四。因为税费等损耗掉百分5，你张三每年盈利百分10。
我李四加价百分25后以156卖给赵五，赵五再加价百分25，就是195万元了。
赵五卖出去的可能小于百分之一，因为买房自住的非富人经过6年的积蓄还是买不起195万元的房子，客韩老六接棒后加价百分25就是244万元了，卖出去的可能小于千分之一。
你的下线赚不到钱，你最终也赚不到钱。我李四明显找不到（传销的下线）赵五来接棒，当然不会去接你张三的棒。
也许你会说，我就放1年；也许你会说，我就放3年。经过重新计算，失败的速度差不多。
也许你会说，如果李四接棒了。不需要重新计算就知道，死得更悲壮。"

4.同一套房，出现闲置成本飞速上涨，而收益飞速减少的“X状态”。“闲置房击鼓传花”一定会中断。出租房越来越多，租价一路走低。
截止2009年7月，在二线的E市，关蚊子的闲置房大约有10万套。花开不采空折枝，其中多数属于逢高就会卖出的房。王二是一套60万元买进，可以赚到40万元的上涨差价，当然对租金无所谓，“闲得起”。在牛市不言顶的氛围里，王二轻而易举地以100万元将闲置房卖出去了。
目前的牛市不可能一直下去，上涨越快，见大顶越早，2年后可能在熊市里。 2年后，物业税可能开征了。经过2007年后5年的换手后,在牛市高位接手的张三们，成本高，面临熊市跌价、高月供和物业税不断增多的三重压力，“闲不起”，就会出租以减轻经济压力。
10万套闲置房，其中有5万套加入出租市场，就会使得本来就严重过剩的租房市场倍受打击。闲置房大多地段不佳，出租难度较大，要出租，价格就要杀低。全市的租价在竞相杀价中就会一路走低。"

 5.房市出现出租房不断增多，而出租收益率不断降低的“X状态”。租价成了房市长期的发动机。
房增加速度比新租民增加速度快，于是住房过剩越来越严重，出租率越来越低。住房买入价越来越高，租价反而下跌，使得客的租金收益率形成百分3、2、1......的递减趋势。
2009年7月，在二线城市的E市的二等地段，买普通一手房80平米，单价10000元（包括税费），装修、家具、家电花5万元，合计从“口袋里”掏出85万元（没有按揭）。拟先出租5年，后挂牌卖出。
你11万元买一部小车搞运输，小车的寿命10年，每年计算盈利时当然要扣除折旧费1.1万元。 同一天，同一地段，同样80平米，房龄相差10年，总价相差11万元以上，谁说住房不存在折旧费？你买住房，80万元 / 70年 = 每年折旧费为1.1万元。
目前，租金每月0.18万元，租金每年上涨100元，5年里的每年平均租金为0.2万 * 11个月 = 每年租金毛收入2.2万元 - 每年折旧费1.1万元 - 平均每年从租金中安排0.2万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益”为0.9万元 / 85万元 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益率”为1.1％，只是目前银行五年期存款年收益3.6％的三分之一。
80平米新房的总花费85万元 / “每年租金净收益”0.9万元（股市计算市盈率取值为净收益）= 94年回本，即市盈率94倍。如果考虑物业税，市盈率大约120倍。2009年7月10日的沪深股市，8个月里已经上涨4倍的几个绩优煤炭股，市盈率也只有20倍，折合年收益率为5％。说明房市风险比同期股市风险大多了。房价再涨一倍就是188年回本呀。不禁想起一句歌词：“真想再活500年”。
住房是“先赚租金，后赚上涨差价”。花85万元，做5年中线是1.1％的“年租金净收益率”，做70年没有一分钱回报，房价收入比为15.8倍，市盈率为94倍。还想赚上涨差价的客是“钱多人傻”，还在忽悠老百姓的开发商应该良知“快来”。众人不会永远不懂得计算，不会永远被忽悠而不觉悟。
为何会奇低？当然是房价奇高和可出租房严重过剩造成的。租价就像脚铐拉住了房价的后腿，租价成了房市长期的发动机。最终，客既赚不到租金，也赚不到上涨的差价，只好杀价出逃。"

6.出现老市民家庭人口不断减少，而家庭拥有住房数量不断增多的“X状态”。物业税将颠覆有钱人为下一代留下房产的老观念。
1979年以后实行独生正策，1978年出生的到2009年31岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降。在老居珉里，2009年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。如果是官商家庭，有一二十套很正常。人口减少，几十年积累下来，必然严重过剩。大城市闲置房将随处可见。
25年房龄后，房子老态龙钟了，银行已经不给抵押按揭了，没有人愿意一次性付100万元购买破旧房。10套“鸡肋房”，租不出去也卖不出去，等待拆迁还要10年。蚊子不交租金，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙可能交不起。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。
35年后，住房过剩，开发商已经没有暴利，愿意付出的拆迁补偿费很少。那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，子孙想卖出去，能得到几个钱？
有人说，70年房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费。可是，排队抢购时盖的住房，“莲花倒倒楼年代”的质量，住得越久越不安全，握得越久越是“烫手的山芋”，使用期越来越短，拆迁费越来越少，越来越不值钱，急功近利的者谁会象古董那样放70年？
目前粗制滥造的房子再35年可能就要拆迁了。30岁当高负债房奴 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷也还不起，只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年，35年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。高价房奴真的如牛，如马，不如人。"

7.房市出现房不断增多，而有效自住刚需不断减少的“X状态”。渔夫的钓竿将比鱼儿多几倍。
在二线的E市，房价不断上涨，包括实业资金的18路资金源源不断变成房，呈现20万套、23万套、26万套、30万套......的递增趋势。
如果上涨到每平米1.5万元，80平米，首付35万元，需要按揭90万元，每年需要还按揭7万 / 收入的50％用于买房 = 年收入14万的家庭才买得起。家庭年收入14万基本都有自住房。
在通货膨胀侵蚀口袋，失业降薪增多的情况下，房价不断上涨，房价收入比呈现出15、18、20......的递增趋势，有效自住刚需的人数呈现出15万人、10万人、5万人......的递减趋势。
目前，“X状态”已经发展成右边的“<状态”，即供过于求。牛市不言顶，“<状态”的开口越来越大，最终将一发不可收拾。渔夫的钓竿（房）将逐步增多到大于30万，鱼儿（有效自住刚需）将逐步减少到小于5万。
房是为卖而买，住房生产相对过剩必然导致房市危机，形成买方市场，房价必然大跌，消化期将是熊途漫漫。
就像从千军万马制造家电到比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千家万户养猪赚大钱到价格腰斩，从千厂万坊生产出口玩具服装到订单大减少。"

9.出现房价不断上涨，而财正收入不断降低的“X状态”。财政赤字后物业税不得不出台，物业税将导致房价大跌。
高房价危害实业日益显现，导致实业税收减少。当地方财正入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或闲置税或超占土地税）是肯定要吃的。正俯以税为天，不收物业税，公务员就不能大吃大喝，就不能四处游山玩水，就要以步代车，就要少涨工资，就要精兵简正，就要官位不稳，所以吃土地的路子走不通后，必然导致吃房子的物业税出台。
印钞票是剪国际羊毛，只好剪物业税这个国内羊毛。财正得了严重贫血症，不输血就要完蛋，可是中低收入者为了一套房，已经面黄肌瘦，无血可献，而富人红光满面，热血沸腾，光是房产就肥得流油，不抽你的血抽谁的？住大房子的，住别墅的，囤房的人就准备学习雷锋了。
今后，开发商客的靠山就靠不住了，因为物业税是在占有环节征税，源源不断，要多少就有多少，地方正俯将不再依赖卖地生财生财，不需要再扮演“房市铁杆多军”的角色了。
米国房市有只卖一美元的豪宅，一套200多平米，但是没有人要。因为买者需要代还房主拖欠的物业税，而且持有后每年需要缴纳的物业税也很多。人到老年，收入就很少了，可是，物业税的特点是随着房产的，税费也提高，必然导致拥有过多房产的客越来越不堪重负，越来越焦头烂额。到时，谁房多谁就是冤大头，谁也不愿意拥有多套房，前总统小布什只有2处房产。米国人为什么不，难道米国人比中国人穷？米国有物业税，不划算，所以米国的房价收入比总在4上下。"

结束语：
持币观望时最需要防备通货膨胀使手中的纸币贬值。我在大多数时间里会把纸币换成我认为被低估的实物资产或市净率较低、净资产收益率较高、市盈率较低的资源股。
中线是房地产利益集团的力量强大，长线是客观规律说了算。
房市有风险，责任须自担。文章是原创，请顶也请评。