主题：开发商教你识破购房陷阱（准备出书）转

由于网络销售是一个新鲜事物，相当一部分对网路技术不甚了解的购房群体并不完全熟稔其间的运作和规则，目前还停留在起步和尝试阶段。当前采用网络销售方式的开发项目更多的是出于广告效应的考虑——想通过创新销售方式的办法，引发媒体的报道和目标客群对项目的关注，进而起到推广项目和招揽客户的作用。尤其是在目前楼市调控的高压下导致的成交低迷，开发商更愿意用设置封顶价的网络销售（竞拍）方式给自己的以价换量行为找一个台阶下。
然而拍卖销售却与网络销售有着明显的不同。不仅因为拍卖销售方式在国内房地产市场上早已出现，而且也因其存在人为操作、价格脱离价值和哄抬售价等弊端而广受诟病。
在笔者看来，拍卖销售的本质就是将购房人的购买意愿和承受能力，在短时间内用“价高者得”的原则进行筛选，避免了传统对称交易中卖方不具备强大议价能力的缺点。显然这种方式对于开发商获得不对称交易中的强大议价能力，从而攫取超额利润而言，无疑是一种绝佳的手段。
另外，拍卖销售以点的销售特点，决定其本身就是在制造稀缺性，带有明显的利益倾向。根据经济学的供求原理，当一件产品出现供不应求的情况，价格的上扬就成为必然结果。这是开发商采取拍卖销售方式销售房产的主要原因之一，但细细分析却不是全部原因，这里面有开发商更深层次的利益阴谋。

在笔者看来，潘先生是明智的，也是幸运的。他在发现苗头有点邪的时候坚决选择了放弃，但他并不清楚里面到底有些什么猫腻和陷阱。那就让笔者来逐一分析：
陷阱一：认为树立销售价格标杆，掩护短板产品高价出货。一个房地产项目销售的最大难度并不是如何将房源一高价售出，而是怎样把短板产品卖个好价钱。房源属于“皇帝的女儿不愁嫁”，是购房人争抢的对象，价格自然容易定高，可是房地产开发项目中的短板产品就没有那么容易处理了，就像案例中的内街，产品自身有硬伤，如果售价定高了，楼盘的去化速度就会降低，巨额资金的积压必然导致财务成本的上升；如果售价定低了，会造成项目利润的大量损失。为了调和其间的矛盾，房产的拍卖销售方式就成了开发商两全其美的选择——开发商利用“托”将房源的拍卖成交价尽可能拔高，由此构建一个虚高的项目价格参考体系，就是所谓的楼盘价格标杆，再利用优、劣房源之间的差异化定价策略，人为造成两者之间较大的价格差，给人以短板产品具有明显价格和价值的假象，最后通过拍卖竞价方式缩小优、劣房源之间的成交价，使短板产品以高价被拍卖。
可能有人认为开发商为了演这出戏，高价拍下了自己的房源，付出了一定的代价。恰恰相反，开发商并不吃亏，左口袋的钱放右口袋，当然没有多大的意思，但是如果将拍卖来的高价房放银行一抵押或担保，就会得到比正常销售额还要多的贷款。如此一来，不仅又多了一个为开发商资金链做“贡献”的利益方，而且还“帮忙”分担了风险——一旦无法以更高的价格卖掉这些房源，那么银行就是最终的接盘人。
陷阱二：拍卖销售的方式很容易被委托人（开发商）操作。也许大家认为拍卖方式以其公开、透明的特点，最能体现交易的公正性和公平性。可事实恰恰相反，掌握主导权和知情权的委托人（开发商），在与信息不对称的竞买人的博弈中，明显占据：
一是，在竞拍截止日前，委托人（开发商）可以根据各个商铺缴纳保证金的人数的多寡来确定商铺的保留价，从而最大程度地保护自身利益（拍卖结果未达到保留价，可视为不成交）。一般而言，竞买人越多，保留价就定得越高。
二是，委托人（开发商）完全可以通过“托”与竞买人展开“钓鱼拍卖”，不断抬高竞拍价，迫使志在必得的竞买人以高于实际价格竞得标的物。即使玩爆，也无所谓，只是交点拍卖手续费而已，再说高成交价能起到拉升后续拍卖标的物成交价格的作用。所以第一拍对于点燃拍卖现场的氛围和抬高后续标的物的成交价格至关重要，这时候“托”便会卯足了劲，上串下跳。
三是，由于现在的拍卖行业竞争也比较激烈，一般受托人，也就是拍卖行，都会在具体拍卖的操作上偏向于委托人（开发商）。拍卖师的拍卖技巧这时候就很关键，所以一场拍卖会基本上会有一主一备，两个拍卖师。一旦主拍卖师表现不佳，备选拍卖师立马上台更换，目的就一个，让成交价更上一个台阶。

陷阱三：拍卖费用存在被转嫁的可能。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如果委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。这体现了一个公平原则。但是在具体操作过程中，由于拍卖行业激烈的竞争，增强了委托人（开发商）的议价能力，拍卖人为了保障自身的利益，只能与委托人（开发商）约定不对称收费原则，将拍卖费用和佣金全部转嫁到买受人身上。所以在这类拍卖销售中，开发商对成交后拍卖费用和佣金的具体情况，要么只字不提，全部推给拍卖公司；要么语焉不详，给一句“具体请参照拍卖文件”。
综上所述，笔者认为，在房产拍卖销售中，委托人（开发商）与竞买人（购房人）之间存在严重的信息不对称，而委托人（开发商）又与拍卖人具有趋同的商业利益，拍卖的成交价越高，双方的收益就越大。所以，委托人和拍卖人均具有抬高拍卖成交价的利益冲动和行为动机。
目前，我国房地产销售市场的体系还处在逐步的健全和完善之中，难免一些不良开发商会利用的缺位和漏洞，采取不道德也不合法的利己销售方式。但这些手段因其自身的隐蔽性，加之广大购房人对相关措施又知之甚少，所以很少能得到法律的严惩。
因此笔者建议购房人尽量避免参与“新、奇、特”的售楼方式，毕竟商人无利不起早，对自己不利的事情是不会劳心费神，多此一举的。同时，笔者也想借此机会呼吁，有关部门能切实行动起来，规范房地产销售市场的行为，整肃乱象。最让人欣慰的是，有些地方已经建立房地产销售价格备案和公示制度，并并规定一定时期内价格的上下浮动空间。笔者认为此举意味着部门在规范房地产销售市场上，朝正确的方向上跨出了关键的一步。我国多年楼市调控效果不彰的主要原因就在于，调控的着力点过多的寄希望于政策的短期校准作用，而不是从建立长期有效的市场规范出发。

购房陷阱四：以租代售——别把庄稼种在别人地里
记得在2008年金融危机期间，有一些开发商鉴于当时严峻的国内外金融形势和国内萎靡不振的购房需求，采取了一个新的销售方式——以租带售，即：
开发商先将待售房源租赁给有较强购买意愿的购房人，并约定如果购房人在承租该套房产后一定时期，愿意购买该房产的，则购房人按承租时约定的销售价格购买，已付的租金转为部分购房款；如果购房人在承租期间，发现该套房产有明显的质量问题，或者由于种种原因不适合自己及家人居住，则租赁期限到期后，购房人只需支付当时约定的租金给开发商，即可两清、解除租赁关系。
以租带售是一种名副其实的体验式销售方式，从字面便可理解，“租”是手段，“售”才是目的。这种销售方式在国外成熟的房地产市场是一种常见的营销手段，也是一种双赢的销售模式：开发商将闲置的房屋租出去，产生了利润，也带动了销售。而购房者也不用在不确定房屋是否适合自己的情况下，匆忙下单，避免了巨大的风险。
可是很遗憾，这种双赢的销售模式也只是在2008年开发商日子最难捱的那段时间里春光乍现，之后在国内房地产市场愈加火热的行情里就销声匿迹，再无踪影了。倒是另一种销售方式——以租代售，打破多年的沉寂，给热火朝天的国内房地产市场打上了另类的注脚。
“以租带售”和“以租代售”，虽只有一字之差，但具体含义和操作方法却相去十万八千里。以租代售，顾名思义，就是用租赁的方式代替销售。其实质是打现有政策的擦边球，将那些相关法律规定不得对外销售和不得用于房地产开发的项目，以长期租赁的方式变相销售。如在农村宅基地这类集体土地上建设的项目，就是一个典型的伪房地产开发项目。
笔者有必要在这里简单介绍一下我国的土地制形式及相关用地法规。
目前我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为集体和国家两种制形式：
集体土地，是指属于农村居民集体经济组织的土地，集体土地权的主体是农村居民集体经济组织。农村和城市郊区的土地属于集体（法律规定另有归属的除外）。农村宅基地、自留地和自留山属于集体；
国有土地，是指属于国家即全民的土地，国家是国有土地权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有权。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。城市市区的土地全部属于国家（法律规定另有归属的除外）。农村和城市郊区中已经依法征收为国有土地的属于国家。国家依法征用的土地归国家。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原所属。森林、草原、滩涂、山岭和河流等自然资源，属于国家，但法律规定属于集体的除外。
依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其它相关法律法规，只有属于国家的土地，或者原集体的土地被国家依法征用后，才可用于房地产开发。属于集体的土地禁止用于房地产开发经营。在非法取得的集体的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

近几年来，有些地方的小产权房问题一直很突出，甚至到了积重难返的境地。笔者认为，这个问题不能简单的用部分民众对我国房地产市场法规体系的不了解来解释，这未免有些牵强。在笔者看来，小产权房问题虽然不合法，但其有一定的社会合理性：
近年来高涨的房价，已经将相当一部分刚需购房人群彻底排除在商品房消费门槛之外。而国内的住房保障体系又处于完善和重建当中，无法发挥其社会作用。被作为生活必需品的住宅搞得焦头烂额的刚需购房人群，别无选择之下，即使明知违法购买小产权房无权益保障，也只能用这种无奈的选择给自己的家庭一个容身之所。这就为小产权房的存在提供了市场条件。
同时，我国正处于城市化加速发展阶段，农民村集体及农村合作组织，在失去了千百年来赖以生存的土地资源后，很自然的将目光锁定在了仅剩的村集体土地和征地后预留的自留地上。为的就是一个朴实的目的，创造效益让自身生存下去。另外，各地正如火如荼进行的新农村建设也为小产权房的出现提供了有利条件。这就为小产权房的存在提供了土地条件。
商人的嗅觉毫无疑问是最敏锐的，一边是巨大的市场需求，一边是强烈的供给愿望，只需要一点资金的催化作用，这种供和需之间被隔断的关系便可在瞬间释放出令人难以置信的力量和可观的利润。资本是逐利的，哪里有利可图，资本就涌向哪里。这就为小产权房的存在提供了资金条件。
在市场、土地和资金条件都具备后，唯一的障碍就是政策限制。根据《中国人民共和国土地管理法》的规定，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但这并不能成为阻止开发商介入小产权房建设的有效力量，因为善于打政策擦边球的开发商，利用 “以租代售”的模式，有效规避了法律风险。

以案例分析：
张先生和妻子刘女士是山东某市的外来务工人员，苦于当地的房价已经远远超他们的经济承受能力，以致夫妻俩一直以租房的方式游离于城市住房梦的边缘。这种寄人篱下的租房生活总给他们带来强烈的不安全感，让小俩口对拥有一套属于自己的房子充满了极度的渴望。
某日，张先生听老乡说，在本市郊区有一楼盘价格很，只有周边楼价的一半左右。这让张先生夫妇心动不已，旋即赶往项目所在地了解情况。奇怪的是，这个正处于施工阶段的楼盘竟然没有和别的项目一样，有一个装修得富丽堂皇的售楼部，只是在楼盘边角的杂草堆上竖了一个破旧的广告牌，注明了楼盘名称和一个电话号码。满腹狐疑之下，张先生还是将电话打了过去。随后一个穿着工作服的人员出现在张先生夫妇面前。经过一番上下打量和试探性的交谈，该工作人员将张先生夫妇带到了楼盘的接待处——该项目的现场工程部。
这时，现场的两个工作人员开始滔滔不绝、练笔带花地给张先生夫妇介绍该楼盘的优点，拉着夫妇俩又是指又是看，并着重突出了这个楼盘价格只有周边楼盘的一半。显然，这点住了夫妇俩的死穴。看到张先生脸上仍然挂着对项目的疑虑，其中一个工作人员故作紧张状，话锋一转，说这是最后一批房源，村上已经决定组团购买，不知道还能不能挤出一套来卖给张先生夫妇。一听这话，老实巴交的夫妇俩直蹬脚，眼急了。刘女士一改方才的沉默，一边拉着工作人员好话说尽，要求买一套，一边不断给张先生使眼色，要他尽快下定。胳膊拗不过大腿，最后在工作人员的半推半就中，拿出了一份租期为50年的房屋租赁合同，租金一次性付清用以抵房款，说是这里的房子都这么卖，反正住房是向国家租了70年的土地，这里是50年，道理是一样的，而且价格还点。面对这份所谓的那个，看着夫妇俩又开始犹豫了，销售人员甩了句：“要签就签，不签，后面还排着队签呢！”别无选择之下，张先生，还是用那只比实际年龄显得更苍老的手，颤巍巍地签下了自己和家人的城市住房梦。
笔者很理解张先生夫妇们对融入城市生活的渴望，以及用购买城市住房的方式获得身份认可的强烈心理。但是，要选择正确的方式和途径来实现才能保障自身的合法权益，案例中的以租代售方式存在明显的陷阱，分析如下：

购房陷阱八： 买卖期房——建议您还是悠着点
期房销售制度是我国房地产行业的一项既定政策，目的之一就是增加住房供应量，缩短住房供应周期，满足国内庞大的住房需求。政策的初衷无疑是有利于房地产行业长期发展的，这不存在大的方向性问题，可是在具体细节上，各地由于执行能力的差异和的不到位，期房销售一直存在或多或少，或明或暗、或轻或重的问题。这点在业内是有共识的，而且相当一部分楼盘会在期房销售上做“文章”。
这里我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒期房现象，多多少少总是存在的。
在这里笔者解释一下是如何炒期房的：
楼盘处于期房阶段进行商品房销售的（楼盘已获得《商品房预售许可证》），购房人必须与开发商签订正式购房合同，之后开发商必须到当地房屋销售主管部门进行网上备案，购房合同加盖备案章，并留存主管部门保管一份。
以上是一个完整的期房销售的工作流程。期房的炒卖存在于以下两个时间段：
1、楼盘在《商品房预售许可证》办理之前。开发商用所谓的“诚意金协议”变相预售商品房，二道贩子就以转让“诚意金协议”的名义，达到炒卖期房的目的。“诚意金”在我国的法律体系中没有做出过明确的解释，仍然是一片空白，开发商就是钻了这个法律空白而大做文章，二道贩子更是浑水摸鱼。（“诚意金”详情请翻看本章内容：“存底优惠——替他人做嫁衣裳”。）
2、购房人签订正式购房合同，但仍没有去房屋销售主管部门备案登记前。在不少城市，开发商在期房销售后，并不会立刻将正式购房合同进行网上备案，这中间是有时间差的，二道贩子就是利用这个时间差，把购房合同卖给了下家。当然，这必须有开发商的支持，否则，开发商有权不解除购房合同，更不会与下家签订新的购房合同。
就是因为期房买卖存在以上的诸多不确定性，加之多个利益相关方在其间相互博弈，导致风险的传递的不可把控和不可预测。尤其是对于那些对房地产行业一无所知的普通购房者，两眼一抹黑，就把合同给签了，也不管是不是法律允许，更不清楚这样做对自身利益是否有保障。
笔者认为，在这里很有必要讲一讲期房买卖的诸多风险和注意点。
我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群客把楼盘价格炒高的，而最大的客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。
对于期房的转让，一般性开发商都会给这些客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。还是让我们看一看存在的多种情况：

购房陷阱九：车位车库——别给弄糊涂了
随着私家车的普及，购房人在购房时都会考虑要不要为自己的爱车买个“家”，但要买个怎样的“家”呢？这是一个值得思考的问题。
大致上这个“家”有两种形态，即“车位”和“车库”。
车位：即停车位，包括露天及室内场所。车位不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证。
车库：具有围合式的建筑结构，独立的停车空间。车库一般性都设置在地面以上，一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。
现实中，车位和车库的区分比较复杂，有些项目，明明是车位，开发商故意将其做成简单的围合结构，当车位出售。有些项目的地下室面积在规划条件允许的情况下是可以计入项目容积率的，所以可以分割成车库使用。但不管条件如何复杂，改造得如何巧妙，车库和车位的根本判别方法就是权属证明，即产权证。车库是有产权证的，而车位是没有产权证的。如果没有产权证，那么车位就失去了金融属性，而只有使用属性，这意味着车位的价值将十分有限，其价值仅停留在使用上。
此外，很多开发商在地上画个格子就当车位出售或出租，其实很多所谓的车位是不能销售或出租的，即使能销售或出租，收入也不归开发商。
比如说，人防、消防地下室，规划用途并非车库，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供只提供收据的办法，非法出售牟利。一旦事情败露，开发商可能已经销售一空，逃之夭夭。规划用途的擅自变更必然会被部门纠正，最终损失的是从开发商手上买车位的人。
再比如说，地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于楼盘的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售或出租牟利。这是一个很普遍的现象，楼盘规划中所设置的地面车位属于公共性质，就像小区内的绿化一样，是全体业主的，是供公共使用的，而不是开发商销售的对象。
还有，很多小区物业会在小区道路的两侧画出格子车位租或者卖给业主。这就大错特错了。购房人买房子的时候支付的房款，不仅仅购买了房子，还包括其中的公共配套，很显然小区内的道路也属于公共配套范畴，既然是属于全体业主的，那么物业或者开发商又有什么权利业主的权和使用权再次牟利呢？笔者发现很多购房人并不了解这一点，可以说一无所知，这就是开发商胆大妄为的主要原因之一。
现在我国的几个大城市，在楼盘规划上已经开始要求人车分流，使得车库几乎绝迹，只有地下车位供业主选择。而在我国的一些三四线城市还处于造多层房的阶段，楼盘规划无法按照人车分流设计，也无地下室，车库就成为主流选择。
现实中很多朋友问笔者，到底是要选择车位还是选择车库？笔者认为，无论选择车库还是车位，只要没有购买不得销售的车位，那都是根据个体的实际情况进行的选择，没有绝对的对与错之分。如果从经济学角度考虑，笔者认为，购买有产权的车库或者租赁无产权的车位是最优选择。