主题：专家预测：楼市"拐点"可能于明年上半年出现

http://house.online.sh.cn 2003年12月01日 08:58:21 文汇报  

--------------------------------------------------------------------------------
 
 面对上海楼市房价的高速增长，资深房产专家、复旦大学房地产研究中心特约研究员季宝红本周二在复旦发表演讲时预测：明年上半年上海楼市可能出现“拐点”。

世界主要国家房价下跌

季宝红认为，从世界范围看，20世纪90年代中期以来，全球房地产业繁荣，房价不断上涨。从伦敦到马德里，从华盛顿到悉尼，不断上涨的房价曾经是多年来人们的热门话题。澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙、瑞典的房价都涨了50％以上。美国房价相对而言上涨较为有限，为30％，但这仍然是有记录以来最大幅度的实际上涨。房价的暴涨，使房地产背离市场的价值规律。

天下没有“免费午餐”，如今，一场世界性的房地产泡沫危机已经开始出现。尤其是在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙等13个国家，房价出现市场性下降。以英国为例，据英国某房地产集团对4000多家房地产公司调查后得出结论，现在英国住房价格出现了自2001年11月以来的首次下降。降幅虽然为0.1％，但该集团警告，这可能是住房市场进一步下滑的开端。在今年下半年，楼价跌幅有可能达到20－30％。

投资一般性的房地产，其风险与股市没什么区别。因此，英国权威的《经济学人》周刊告诫读者：在通胀率几乎为零的世界上，两位数的回报率在楼市如同在股市一样是不可持续的。

季宝红指出，上海楼市作为全球房地产业的组成部分，可能受到全球房地产业衰退的波及，应当引起投资者的重视。

解读上海房产重要数据

目前，上海房地产业已经成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业。房地产增加值占全市GDP的比重已从1990年的0.5％上升到2002年的6.9％，2002年房地产增加值达到373.63亿元，比上年增长14.5％，预计今年将达到7％以上，其对经济增长的贡献作用不断提高。在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。

季宝红认为，房地产在带动固定资产投资中功不可没。上海房地产开发投资始终保持较高水平，是上海经济发展的一个重要增长点。1996年以来，每年的房地产开发投资均超过500亿元，约占全市固定投资30％。2002年完成房地产开发投资719亿元，比上年增长18.7％。今年1－10月，完成房地产投资额769亿元，增长17.3％。

在上海，市民住房自有率已达75％，280多万户家庭已经拥有住房财产和价位预期。据了解，伦敦的住房自有率为46％，同国外类似大城市相比，上海住房市场已趋于饱和。

另外，根据市统计局抽样调查，上海的投资性购房比例已经达到16％（以套为单位）。单价7000元以上的房屋，投资性购房比例已占39％。季宝红介绍说，从海外经验看，一般认为，当投资性购房比例超过20％时，房市会孕育一定的风险。

明年房价出现“拐点”

有关部门透露，目前上海房地产市场的土地供应量、新开工面积、施工面积、批准预售面积都比较大。今年1－10月，全市共出让商品住宅用地1616公顷，同比增长46.7％，预计全年供应量将超过2600公顷；商品住房新开工2197万平方米，同比增长23.6％，预计全年将达到2700万平方米；商品住房施工面积6404万平方米，同比增长23.9％，预计全年将达到7000万平方米；商品住房批准预售面积2163万平方米，同比增长22.9％，预计全年将达到2500万平方米。

自去年以来，上海开工的重大工程商品房和中低价商品住房陆续竣工。尽管短期内本市商品住房销售价格水平仍将继续上涨，但预计今后供应总量和结构将趋于合理，销售价格水平上涨幅度也将趋于平稳。

根据以上数据，季宝红分析，随着供应量的放大，上海楼价很难维持高价。