主题：从2006年土地市场不断创出天价拿地的现象看房价是否还要继续疯涨？

今年年初盈科在东三环边上，太平洋百货的南侧，以每规划建筑平米（就是大家俗称的楼面价）将近12000拿下了一块地，旁边的另一个豪宅项目，富丽爱丁堡准现房的售价不过16500。地价之高令许多人感叹不已，不少人断言该楼盘开盘价最少要在2万以上。

近日，不断有新的地块上市交易，北京市场上也不断出现新的天价拿地现象。前几天，在传统上不太受买房人追捧的，房价也比较低的南三环外，成寿寺的一块并不算大的地拍出了3.41亿。该项目规划面积10.7万平米，楼面价达到了3376元/平方米。周边最好的项目，中海城去年8月底是5400开盘的，如今则涨到了6500。据说，成寿寺的入市价格会高于8000元。

昨天，北辰集团以11亿5000万元的高价拍得北京市海淀区温泉镇中心区D1地块。这个距离西北五环尚有近10分钟车程的地块，每规划建筑平米的地皮成本已经高达5000元，已经远远高出华润去年在清河拍到的橡树湾每规划建筑平米3600的拿地成本。

南三环外，西北五环外，清河，试问那些地块周边是否有成熟的配套？又有多少买房者会认可那些地块？但是，开发商们拿地好像不是那么计较该地块是否在一个好的区域内了。这不禁让人要问，我们的土地市场怎么了？是开发商害怕没有土地储备？还是高利润高回报吸引开发商不计代价去拿地？如此现象实在让人费解。但几乎有一点是可以肯定的，高涨的土地价格会推高本来就已经疯涨的房价。但是，如此相对偏远，周边配套并不成熟的地块都要建高价楼盘，普通老百姓去哪里找到适合自己收入的房子呢？







转载两篇文章：

北辰集团成功拍得海淀温泉镇中心区D1地块

昨天下午16：38分，在北京市国土资源局二层的土地拍卖大厅，经过88轮的激烈角逐，北辰集团最终以11亿5000万元的高价拍得北京市海淀区温泉镇中心区D1地块，最终将这块众多品牌开发商瞩目已久的地块收入囊中。万科、北辰、正源、华远、海开、万通等六家品牌发展商参加了现场竞价。

最后的竞价在北辰与万科之间激烈展开。最终的成交价格比6.8亿元的起拍价格高出了近5亿元人民币。

作为温泉镇七块住宅用地中挂牌交易的第一块，将以超过十亿元的价格成交是此前业内人士的共识，同时多数人也肯定地表示价格不会过于夸张。在不到一个小时的竞价过程中，万科集团表现出了势在必得之势，多次超额加价，并与北辰集团相持到了最后时刻。但最终万科在11.3亿元的价格前止步，反而使一直不愠不火的北辰集团最终获胜，这一结果令众多业内人士颇为惊讶。


此次国土资源局将陆续拍卖包括D1地块在内的温泉镇中心区9大地块，用于工业、旅游及住宅。海淀区温泉镇中心区D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）地块具体四至范围为：东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。划建设用地面积15.83公顷，建筑面积230589平方米，其中住宅建筑面积172932平方米，容积率1.4，高度18米；行政办公建筑面积36957平方米，容积率1.5，高度18米；商业建筑面积11250平方米，容积率1.5，高度15米。


拿地的目的：北辰西进第一步？


在昨天拍卖会现场，无论叫价攀升之时，还是锤落定音之刻，北辰集团北辰置地副总经理曾劲一直表情冷静，即使合同签署之后面对记者的追问也是缄口不言。


对于一直运作亚北板块的北辰集团突然发力，中原华北区总裁李文杰表示，当然不排除北辰集团本身土地储备量欠缺的可能，但更主要的意义也许是在于北辰充当了第一个吃螃蟹的角色。西进的北辰很容易让人联想到当年的望京开发，而此刻北辰集团所面临的最大风险也正是来自于该地处配套设施的匮乏。


同时，李总还评论到，此次北辰集团斥巨资购入土地应该会在近期内就会投入开发，不太存在作长线储备的可能。“这也许只是第一步，虽然高价拿地的风险和成本都会很大，但按照北辰集团国企地产大鳄的雄厚实力，以及此前它在亚澳板块的运作风格和开发模式按照北辰的风格，北辰集团很可能会有后续的大动作。”


楼面价格5000元  西北五环房价超八千


资深土地估价师程殿卿接受记者采访时表示，北辰以11.5亿的价格拿地，23万住宅部分的楼盘地价大约将达到5000元左右。加上必要的建筑成本、室外附属设施成本、管理成本和利息利润，温泉镇项目至少要卖到7500元才不会赔钱，而如果加上房地产所必要的推广成本，至少要卖到八千元以上。


目前温泉镇附近二手房交易价格是5000-6000左右，程殿卿表示，对于温泉镇地块，5000元的楼面价格不算是特别高的价格，最常见的规划就是开发8000元左右的六层板式住宅。“而根据这一地位特点，进行板楼、双拼叠拼别墅和独栋的综合开发可以最大的利用这一块土地的价值。”


中原华北区总裁李文杰也持同样观点，同时他还表示，依靠温泉镇独特的温泉地块特点，如果打造出万元以上的别墅项目，更可以完全发挥该地区的先天优势，又可以有效对冲较高的土地成本。


北京成寿寺地块拍出3.41亿 将建高档住宅(图) 

2006年04月18日08:33 新京报 

昨天，成寿寺地块拍卖现场，持7号牌的北京正江地产成为最后的胜者。本报记者 周晓东 摄

64轮竞价后北京正江地产胜出,该住宅用地面积为10.71万平方米

本报讯(记者 张学冬 蒋彦鑫) “这个价格肯定超出了在座各位的想象。”北京市土地储备中心交易部部长叶向忠在最后落槌的时候这样说。昨天下午3时55分，“丰台区成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”(以下简称成寿寺地块)经过64轮激烈的竞争，最终被北京正江房地产开发有限公司以3.41亿元的价格竞得。

据介绍，该地块规划建筑面积为10.71万平方米，最终出让土地价格达到3376元/平方米，刷新了丰台区成寿寺地区土地出让价新纪录，是2006年首次公开大规模出让土地中竞拍次数最多，最终成交价格上涨最大的一块土地。

5家单位参与竞价

昨天下午3时30分，北京市土地储备中心的二楼会议室里挤满了人，成寿寺地块公开竞价在这里举行。“该土地从4月3日公开挂牌开始，截至昨天下午3时先后经过6轮报价后，其挂牌报价为2.7亿元人民币，但仍有5家房地产公司参加竞价，最后采取公开竞价的方式来决定该土地的使用权单位。”北京土地储备中心交易部部长叶向忠介绍说。

据叶向忠透露，实际上共有7家房地产公司领取了竞拍牌号，但是最后参加公开竞价的只有5家，分别为北京正江地产、北京永泰地产、北京中兴源地产、北京嘉恒地产等5家房地产开发公司，其中北京正江地产是该土地的一级土地开发商。

公开竞价举牌64次

下午3时30分，该地块的公开竞价从27671.72万元开始。最初5家房地产公司轮番竞价，各不相让。第一个把价格推向高潮的是手持8号牌的北京永泰地产，该公司在下午3时46分时举出了3亿元。现场略有暂停后，随后手持7号牌的北京正江地产项目部经理田志喜举出3.01亿元，竞价又开始交替上升。

在经过45轮竞价后，现场只有持7号牌的北京正江地产和手持18号牌的北京中兴源地产竞价。双方竞争到63轮时，北京中兴源地产举出3.4亿。在经过很短的沉默后，北京正江地产举出3.41亿，中兴源地产最终停止举牌。随着主持人的一声槌响，成寿寺地块在64轮的竞价后花落“正江”。该地块也成为继今年4月份开始大规模出让土地开始，首次有多家开发商进行多轮公开竞价的热点地块。

昨天下午北京市共有5块地块，共近65万平方米的土地通过竞价成交。

对话得主

“项目要做高档住宅产品”

北京正江地产总经理唐文建称，预计销售不低于8000元/平方米

昨天，竞拍结束后，记者采访了北京正江房地产开发有限公司总经理唐文建。

记者：针对这个地块，请问你们的心理价位是多少？

唐文建：我们的心理底价是4亿元，只要在这个范围区间我们都可以接受。

记者：目前该区域开发的房地产产品主要是规划建筑面积为170万平方米的中海城，该项目的销售均价为6500元/平方米，竞拍出这样的高价会不会有负担？

唐文建：如果按照目前这个拍卖价格，我们的项目至少销售到8000元/平方米以上，才可能有一定的利润。我们的项目要做高档住宅产品，今年下半年开工，明年下半年开始销售。虽然从现在开始这块土地出让价格比较高，但是其项目要在明年开始销售，在这一年时间内，土地具有一定的升值空间，也可以坐享因为时间变化而产生的土地增值价值。

作为房地产开发公司，如果没有土地我们就无法立足。我们对这个地块将来的区域价值还是有一定信心。

他方观点

“这块土地价格有些偏高”

业内人士认为，土地公开交易的价格还要上涨

本报讯(记者 张学冬 蒋彦鑫) 针对成寿寺地块拍出的高价，昨日，业内人士认为，这块土地价格有些偏高。北京土地储备中心交易部部长叶向忠也一再提醒举牌者“好好算一下价格”。

竞拍刚开始，叶向忠就宣布规则：“举牌就代表你接受这个价格。”中原地产华北区域总经理李文杰接受记者采访时表示，“这块土地价格有些偏高，但是由于目前市场上实际供应的质量高的土地较少，而该地块整体品质相对不错，因此，开发商在土地方面的竞争比较激烈，土地公开交易的价格必然要上涨。”

地价高不用担心，前些天不是天降黄土地了吗

涨价把。。。到最后没有人买房子就开心了。。。买不起