主题：法拍房“冰与火”：上海天价别墅激战107轮成交，杭州过亿豪宅却惨遭流拍 法拍房 9月7日上午10点整，位于上海浦东华洲君庭的一套独栋别墅拍卖结束了常规出价环节，但因为两位参拍买家僵持不下，这幢别墅的拍卖进入延时阶段，双方不断以新的报价“狙击”对手，场面焦灼

法拍房“冰与火”：上海天价别墅激战107轮成交，杭州过亿豪宅却惨遭流拍#法拍房# 9月7日上午10点整，位于上海浦东华洲君庭的一套独栋别墅拍卖结束了常规出价环节，但因为两位参拍买家僵持不下，这幢别墅的拍卖进入延时阶段，双方不断以新的报价“狙击”对手，场面焦灼。同一时间，杭州余杭区“杭松居”的一套中式别墅也结束了拍卖竞价倒计时。与华洲君庭的激烈战况有所不同，由于无人出价，杭松居中式别墅在倒计时归零的那一刻，便宣告流拍。这两套别墅分别是阿里法拍历史上叫价最高的两套房源。其中，杭松居中式别墅的起拍价为1.155亿元，是杭州“史上最贵法拍房”。上海华洲君庭独栋别墅的起拍价则达到2.64亿元，不仅为上海“最贵法拍房”，也刷新了司法网络拍卖单套住宅价格纪录。显然，从拍卖情况来看，两套房源有着截然不同的结果。杭州杭松居中式别墅拍卖遇冷的情形下，上海华洲君庭独栋别墅却先后经历了107轮出价，最终以3.15亿元的价格成交，较起拍价高出近20%。而两套豪宅的不同境遇也在说明，法拍房市场已现分化。法拍豪宅现分化其实，在北京、上海、深圳、杭州等房价较高的一二线城市，总价高昂的法拍房常会出现多人竞价的场面。但今年以来，房地产调控逐步覆盖法拍房，市场有了分化的迹象。如果仅以价格来看，此次流拍的“杭州史上最贵法拍房”的起拍价为1.155亿元，市场价约为1.65亿元，起拍价相当于在市场价的基础上打了7折。但即便如此，这套杭松居中式别墅在上架后仅获得一人报名参拍，且这名参拍买家最终放弃出价。当然，价格并不是劝退买家的唯一因素。一位从事司法拍卖中介业务多年的业内人士向时代财经表示，通常法拍房的地段、起拍价、估价、抵押情况是影响买家积极性的主要原因，但今年部分城市法拍房被纳入限购范围，极大影响买家的入市情绪。杭州是较早将法拍房被纳入楼市限购范围内的城市之一。今年3月，杭州宣布楼市限购政策覆盖至法拍房，根据政策要求，参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州住房限购政策。需要注意的是，此次拍卖的杭松居中式别墅实际包含桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室两套房源，也就是说，只有“本地户籍且名下无房”的买家才有可能满足同时拿出两张“房票”的条件，这在某种程度上就将许多买家挡在了门外。加之8月杭州楼市限购升级，提高了落户年限、社保缴纳年限，一夜之间数万人失去购房资格。在此市场环境下，杭州法拍房进一步降温，甚至连深受买家青睐的学区房也遭遇流拍。时代财经查询到，整个8月，杭州所成交的法拍住宅几乎全部以低于评估价的价格成交，且流拍率有所增长。有媒体做过一项统计，8月份杭州21次住宅司法拍卖中，共有7次流拍，流拍率达到33%。相比之下，同样将法拍房纳入限购范围的上海，虽然市场相对冷静，6-7月法拍房成交一度到达全年低点，但买家们对豪宅的热情仍然高涨。翻查阿里拍卖平台成交数据可以发现，8月，上海法拍房成交总价排在第一位的是一套位于华润外滩九里的豪宅。该房源建筑面积409.3平方米，评估价6028.38万元，起拍价4219.86万元，吸引了8位买家报名参拍，竞拍轮次高达884轮，最终成交价超过评估价，为6610.866万元。此外，8月上海法拍房前十位的房源，均为总价超过2000万元的豪宅，并且每套房源都经历了多轮竞价。“豪宅的优势是价格，比如这次拍出华洲君庭独栋别墅，估价2.64亿元，但市场价远不止这个价格。”前述业内人士称，在房屋情况较好，无司法查封、无他人占用的情况下，可观的溢价空间成为豪宅的优势。时代财经查询到，此前上海中介行业曾传出，华洲君庭有一套面积2040平方米的独栋别墅房源，报价为8.5亿元，单价超过40万元/平方米。若以该价格作为参考，此次拍出的房源，市场价也不菲。#楼市杂谈#