主题：与房子有关的物权法五大细节

与房子有关的物权法五大细节

    全国政协十届五次会议及十届全国人大五次会议于3月16日通过了《中华人民共和国物权法草案》，该法于2007年10月1日起实施。物权法的通过，将意味着中国有了完整的市场经济财产产权体系，使关乎千家万户切身权益的房屋产权、小区车库归属等问题有了真正的法律界定和保护依据。
    由于物权法既涉及国家的基本经济制度，也关系到普通人安居乐业的具体利益，全国人大常委会在草案立法过程中，采取了多种方式充分听取意见、反复进行科学论证和推敲。从2002年至今，物权法草案历经七次审议，创造了全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。
    记者日前采访了房地产和维权方面的专家以及法律界人士，请他们对物权法中与我们房子有关的细部情节进行了解释和说明。

一、70年产权

    现状
    现在的商品住宅使用年限是70年，但这只是一个70年产权的“租用期”，现行的有关法律规定，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。就是说，70年后我们的房子已经没有了土地使用权，政府可以收回他用，如果继续使用，还要再次购买土地使用权。
    法律规定
    第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
    专家解读
    维权专家舒可心表示，这无疑给大家吃了定心丸。不过，和谐社区中心理事长蔡若炎提醒业主，所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，提醒业主好好保护物业，70年以后只要建筑物还健康，那么建筑物还是你的，“该交的物业费要积极交，好好养护自己的房子”。
    确立的权益
    对居住者来说，对自己的房子拥有了70年及更长时间的使用权（或优先取得其继续使用权）。
    涉及主要连带权益
    国家征收已出让的土地使用权（拆迁）。为了公共利益的需要，法律规定可以依照法律规定的权限和程序进行土地征收，并对补偿的内容和原则作了细化规定。至于具体的补偿标准和补偿方式，因为各地的情况不一样，要依照有关法律、法规，包括现在的土地管理法相应的规定来执行。
    物权法实施的引导作用
    城市及房地产的整体规划、设计向保证房屋70年寿命方向发展。

二、车位

    现状
    小区车位主要有三种，一种是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库，如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库，这些车库的土地使用权为开发商所有，开发商在出售房子的时候，可以将其写进买卖合同中；二是开发商可以转让使用权的车位，这些车位是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，如很多高层的地下车位，这些车位既可以出售也可以出租；三是一种特殊类型的车位，如人防工程改建的地下车位等，这类车位没有销售许可证和产权证，只可以出租。
    法律规定
    第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    焦点问题
    车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定；车库建造成本的界定。
    律师及专家解读
    “谁投资谁收益，车库的建设计入成本，产权就应当归我们业主所有。”在地下车库的产权问题上，不少业主都这样理解着。而这样的理解同时也代表了目前不少小区业主对地下车库的看法。
    对此，南京君远律师事务所主任律师李淑君解释，业主在理解车位、车库产权时一定要跳出“成本误区”。“成本与产权没有关系。”“我理解的‘当事人’指的是开发商，这也说明开发商对地下车库的权利。”
    确立的权益
    开发商在投资建设前交纳了土地出让金以及依法办理使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权；业主共有的道路、绿地划出的车位租金业主应按比例获益。
    在一些老住宅小区的空地上见缝插针地停放着车辆。这些露天的停车场所占用的“空间”，有的是草地，有的是道路两旁，这些都是小区的共同配套空间。
    涉及主要连带权益
    业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
    物权法实施的引导作用
    促使与车位产权相应的法律出台，提高车库建造成本的透明度和使用权的界定。

三、小院和露台

    现状
    很多商品房都有较大面积的小院和露台，这些小院和露台实际上占有了应归全体业主的土地及领空产权份额。所以现在开发商和购房者签订购房合同时，会把小院的权属进行约定，不管你是否买了带小院或露台的房子，在购买合同中都约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房”。
    焦点问题
    小院的权属是否合法。
    法律规定
    第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
    第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
    第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
    业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
    律师及专家解读
    楼盘小院及露台应当归属于相关建筑区域的全体业主，应经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。小院受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权，其实是来自非购买顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，所以用合约形式明确下来，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。同时，合同也限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。
    确立的权益
    在合同中进行“约定”的顶层和首层房屋的业主从法律拥有了露台和小院的使用权。
    涉及主要连带权益
    社区为小院和露台进行的统一修饰和修缮。
    物权法实施的引导作用
    为业主对住宅“领地”维权找到了判定依据，从法律上防止私搭乱建。

四、道路和绿地

    现状
    小区的道路和绿地的功能非常明确，但是现在很多小区的绿地被挤占成车位，道路也成为临时停车点，影响了小区环境和道路的通畅。
    法律规定
    第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
    焦点问题
    绿地和道路能否作车位等他用。
    律师及专家解读
    小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。
    确立的权益
    业主拥有共同小区道路的使用权。
    涉及主要连带权益
    被占用做车位的收益主要用于弥补业主的物业管理费和小区公共部位的开销。
    物权法实施的引导作用
    杜绝私搭乱建和随意占用和毁坏绿地的行为，提高对公共设施权益意识。

五、物业服务用房

    现状
    本市物业用房基本都作为物业管理人员和业主委员会的办公室，不过其中很多也同时用做社区小卖部或游乐室。
    法律规定
    第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
    焦点问题
    能否用于经营。
    律师及专家解读
    物业管理用房很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。
    确立的权益
    业主拥有共同使用权。
    涉及主要连带权益
    做收益性活动用时，利益归全体业主所有。
    有物权法实施的引导作用
    为社区物业服务提供了物质支持。


Tips：什么是“物权”
    物在民法上包括不动产和动产。“不动产”是不可移动的物，比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”是不动产以外的可移动的物，比如汽车、电视机等。物权是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。用益物权是指权利人对他人所有物享有的以使用、收益为目的的物权。担保物权是指在债务人或者第三人的特定物或者权利上设定的用以确保债权人的债权得到清偿的优先受偿权。
(《楼尚》杂志3月刊新视点）

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