主题：2005 长春楼市涨声响起

关注新经济，聚焦房地产。2004，对房地产业来说可谓是不平静的一年，泡沫之争，宏观调控，121文件，“8·31”大限，银行加息……新一轮房产开发已经轰轰烈烈地开始了，各大专业机构也在纷纷发布数据和预测，究竟今年购房者们面对的将是怎样景象，房价是升是降？普通住宅是否放量？高档公寓走势如何？别墅市场又有何新招？广大消费者是应该捂紧钱袋子谨慎观望，还是要瞄准行情果断出手？
    又是“乱花渐欲迷人眼”之际，记者专程采访了大连万达集团长春房地产有限公司总经理邢文明、大连万达集团长春房地产有限公司营销总监邓理（以下简称“万达”）、长春万科房地产开发有限公司总经理王自达（以下简称“万科”）、吉林联华房地产开发有限责任公司总经理徐博（以下简称“联华”）、长春中海地产有限公司总经理齐大鹏（以下简称“中海”）、长春天安房地产开发有限公司副总经理胡平（以下简称“天安”）、长春天正房地产开发有限责任公司总经理张天彦（以下简称“天正”）、长春融创置地有限公司总经理王吉吉（以下简称“融创”）、上海绿地集团长春置业有限公司营销总监成岩（以下简称“绿地”）、长春市乾源房地产开发有限公司总经理姚希君（以下简称“乾源”）。透过地产巨头们的专业视角，把握2005年长春房地产市场的整体脉搏。
房价
高位运行
“涨”声一片
    记者：一直以来老百姓都是以异乎寻常的热情在关注地产业内的各种话题，其实他们寻求的答案始终与房价有关。2005年，对地产商、对买房人是否都意味着一个全新的起点？对2005年的房价有怎样一个预测，到底是哪些方面的原因促使其价格的改变？
    万科：根据长春房地产近年来的走势可以看出，在新的一年中，长春的房产市场对发展商及买房人来说，都会是一个全新的起点。据国家统计局专家预测，2005年的房价仍会在高位运行。政府对土地政策的趋紧计划，对商品房价格具有一定的刺激作用；而长春城市化加速和城 乡居民收入水平提高，也决定了房价的走势。
    中海：据有关专家预测2005年的房价仍然会保持在一种稳中有升的状态，涨幅会在10%以内，这不是空穴来风，从以下几个方面来看，房价上涨呈必然趋势：        
    一、 地根紧缩，土地成本增加。
    二、 钢材、铁矿石、水泥等建筑原材料价格大幅上涨，建筑成本剧增。
    三、 从供求关系上来看，长春市的房屋占有面积跟全国同等城市相比尚有很大的差距。
    四、开发商越来越注重产品品质，在长春这样一个欠发达的内陆城市，诸多楼盘都能够在国内外捧回来大奖，如今消费者流行一句“昨天买面积，今天买绿化、明天买文化”，这就说明我们这些开发商都在不断地提升产品的附加值，因而，楼盘的“含金量”也在逐步提高。
    天安：目前我国城市居民平均收入正在缓慢上升，而城市人口也在急剧增长，我们正处于中国历史上城市化进度最快的一个时期。因此，需要购房的居民以及他们的购房能力都在增长，可以预见，无论是当前还是今后一个相当长的时期内，需求的快速增长是必然趋势。2004年，据国家发改委、国家统计局对全国大中城市房地产的调查结果显示：房屋销售市场呈供需两旺，35个城市的房价持续上涨，而长春市却是唯一出现负值的城市。但经过我们的反复调研分析，认为2005年必将成为长春楼市止跌回升的一个“拐点”，长春的房价将会稳步上扬。从三个方面不难看出：
    一、 尽管对于长春来说，制约其房价偏低的因素之一就是大量的集资建房，但是今天的消费者也堪称是选房专家。
    二、 政府提出了要加快振兴长春老工业基地步伐，推动长春发展变“快走”为“快跑”，实现“争先进位”的目标，要加大市政配套建设和固定资产投资的力度，这些利好消息无疑会吹暖春城楼市。
    三、 对于长春的经济来说，2005年将是一个突显之年，市民的收入都会有不同程度的提高，这也必然会促进地产市场的繁荣。
    天正：在2005年，土地供应量并没有实质性减少，房产投资额度及开复工面积将保持稳定的增长。而购房者对于房屋的实际需求并不会因为2004年的一系列调整受到影响，也呈逐步增长态势。虽然2004年下半年住宅销售逐月减少，但这只是上半年市场火爆的恢复期。而且央行加息幅度不大，只减少了一些边际购房人群。根据目前长春快速增长的经济形势来看，房地产保值增值基本不会改变，可以说，长春的许多高品质楼盘都还有很大的升值空间。加之今年仍有加息的可能，所以，2005年房价将继续增长，但增幅不会过大。
涨势
健康状态
全城受益
    记者：去年初，潘石屹放言房价要涨，引起轩然大波。但在今年，房价平稳上涨似乎已经成为共识。但这种涨势是否会引发开发商之间残酷的价格大战？最终会否引发开发过热现象？而上涨的最终受益者是谁？
    万达：虽然房价是由供需决定，但对我国大多数还在市场化过程中的房地产市场而言，地价的上涨，土地的有效供应速度等都会影响房价的起落。土地政策变化、建材涨价等都会引发价格变化，也会带来开发模式的变化。对于开发商来说，以后土地难拿了，拿地的代价高了，每块地大家都会珍惜，就会一改过去靠开发速度、多开发楼盘实现利润的做法，而变成把每个项目都做好做精。这种开发思路的变化也带来了成本的提高，房价的提高，但是这种房价的提高也是在合理的市场竞争和市场需求中呈现的，不会偏离真正的市场，也不会引发“开发过热”的现象；另一方面，房产品做得好做得精，对购房者来说会更加物有所值甚至是物超所值；第三，土地价值增加了，必然导致房价的上涨；房产市值的增加，最终会带动城市整体的增值。所以真正的受益者不仅是开发商、购房者，还会有政府和整个城市。这就是个共赢的思维模式。
    乾源：房地产是个比较特殊的业态，无论消费还是开发都会是相当理性的，作为开发商我们都有自己的利润空间和利润期望值，开发的每个项目也都有固有的目标消费群体，所以很难出现“跟风涨”的现象。
购房
理性消费
及时出手
    记者：对于普通消费者来说，对房地产资本价值的判断是个很复杂的问题，很多因素都会影响判断的准确性，从而产生资本价值的风险。所以作为地产商，认为老百姓在购房时应注意哪些方面的因素？
    万科：现在不少人买房投资只注意价格，其实房子的价格是由多个因素综合合成体现出来的，建议大家还是多从几个方面考虑。首先要看品牌，品牌型开发商往往服务全面、质量有保障、最终物业管理也可令人放心。其次要看地段，地段好，配套齐全，生活自然便利，也会有一定的升值空间。另外，社区环境和物业管理也不容小觑，社区景观规划是否合理、物业管理是否到位，对未来居住大有影响。当然，房子的户型也不可忽略，尽可能挑选功能齐全，分区合理的户型，以致投资自住两相宜。
    乾源：房产品作为一种特殊商品，在某种程度上也是一种不可再生的资源。买房对于购房者来说是大事，对于开发商来说也是一种沉重的责任。如乾源房产也是在经过几年来的沉淀，完成了公司的自我超越之后，才在今年开始开发乾源城邦，新项目无论是从质量、配套、环境，甚至每一个细节的把握上都是一个质的飞跃。因为房子关系到居住、生活，甚至是生活方式的变更，所以无论开发商还是买房投资者，都要选择迎合市场需求。从地段的增值因素到房子的品质、生活配套、交通状况、周边环境等因素都要做充分的考虑。
市场
品质住宅
更受认可
    记者：今年的楼市什么样的住宅会受到消费者青睐？哪个区域会成为热点？
    绿地：现在，人们对健康的关注已经超乎寻常了，追求健康的居住环境，享受健康舒适的生活，是生活水平提高后消费者必然的要求。所以，今年最受消费者青睐的楼市已远远不只是地段、户型等等，更多的是一种产品本身所带来的附加价值，健康住宅将是住宅产业发展的大势所趋。健康住宅的内涵是“以人为本”，关注居住生活行为规律；“人与自然和谐共存”，充分利用阳光、空气和水，回归自然、亲和自然；营造健康乐园，增进人际关系。健康住宅以提高人居环境水准，保障人民健康，实现人文，社会和环境效应的统一为最终目标。健康住宅是完全站在消费者立场提出来的重在提高住宅的内在品质，力图最大限度地满足居民对居住健康的需求，为百姓构造舒适、安全、健康的居住环境。
    融创：继2004年之后，西南板块仍将成为今年的热点，该板块的几个项目今年都有现房发售、入住，2005年可谓是“西南富源区”富人入住、聚会的一年。从我们自身的项目上来看,期房与现房的价格肯定有区别,融创今年是期房转现房的过程,四月份将开始营造小区景观,体现出低层、低密度的大型社区风格。
    联华：我们认为今年的热点还应是南部板块，长春市政府的南迁，三心两翼的规划只是一方面的原因，另外从地理环境等因素，南部发展也是城市的首选。
    万科：从长春地产市场现状分析，毋庸置疑，长春东部将在2005年会有一个很大的飞跃。长春东部近年来受到了政府的大力支持，随着新机场的即将投入使用，有着极大的发展空间。
    绿地：长春楼市经过多年的发展和市场的检验，可以看出无论东南西北，只要开发商提供真正的好产品，就会有良好的市场。热点区域呈明显分散化的特点，消费者无论在哪个区域都能购买到称心如意的高品质产品。这一点，从长春上海城的销售就可窥见一斑。长春上海城位于城市西部绿园区核心，2004年，长春上海城以精益求精的产品品质、优良的生态环境和社区超大规模的规划赢得了春城人民的青睐，取得了良好的销售业绩。无疑，西部会成为长春市的一大开发热点。另外，随着市政府南迁和更多实力开发商的介入，南部、铁北、高新区和东部等区域会再次成为新的热点区域，这种联合开发的势力最终会改变整个城市，更新城市的生活。（东亚记者 于宇 实习记者 金姝竹）
采访手记
2005年，对于每一位开发商每一个购房者来说都将是不平凡的一年，诸多因素导致的房价温和上扬呈必然趋势，这不能为某个人或某部分人的意志所左右。2005年，被春城地产界奉为“阳光年”，被人戏称为消费者的“激情燃烧的岁月”，如何把握好买房时机需要消费者理性、及时、准确地选择