主题：了解认购书、购房合同

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。

根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

房地产开发企业提供的认购书，正是基于类似以上的种种不规范行为，为购房者设下重重绊脚石。购房者签订这样有缺陷的认购书，一旦在日后签订购房合同时出现各式纠纷，开发商往往以购房者违约在先为由，拒绝赔付相关损失。由于购房者所签订的认购书确已具备法律效应，司法机关在处理此类纠纷时，只能采取调解的方式处理，这使得签订认购书的购房者处于不利地位。

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。

一、怎样签订正式的购房合同

(1)仔细阅读合同内容

拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向房产局咨询。

(2)认准签约主体——同当事人的约定

《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

(3) 合同第一条——项目建设依据

1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。

2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

(4)合同第二条——商品房销售依据

如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号，则构成欺诈。

(5)合同第三条——买受人所购商品房基本情况

购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。