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按揭房提前还贷是否划算
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主题:
按揭房提前还贷是否划算
电烙铁!
发表于
2007-08-08
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银行加息了,孟女士有点着急,这房贷利息不得越来越高啊?于是,孟女士向银行申请了提前还贷。孟女士的房贷是15万元,贷款20年,等额本息还款法,支付利息额近10.2万元,现在孟女士是还款的第5个年头。银行给算了算,列出如下清单:孟女士已还款6.1万元,其中利息近4万元,孟女士还需向银行交纳近12.8万元。孟女士一看差点没炸了锅,“我前5年怎么大半交的都是利息?”
孟女士的例子绝非个案。从2005年中国人民银行对利息几次调整以来,几乎每次都能引起一定程度的提前还贷热,而每次提前还贷,都会出现一些因为对提前还贷不了解,造成的不必要误会和麻烦。本期报道将全面深入地介绍提前还贷,为广大购房者解析关于提前还贷的一些问题。
第一点 利息比本金还的快
利息的产生是根据本金多少和时间长短来确定的,以孟女士来说,贷款15万元20年,利息近10.2万元。读者在这里必须明确,利息和本金不是均匀等比例分摊的,不是说15万元的本金等额划成240个月(20年),利息也跟着划分成240个月,然后平均还。利息还的多少是根据本金数量来确定,开始本金是15万元,那么产生的利息就多。以后随着本金额度的减少,利息也就相对还的少了。
第二点 提前还贷未必合适
既然利息比本金还的速度快,那就意味着不是所有的提前还贷都合适。记者从网上看到一个例子,比孟女士更具有典型性,一起看看吧。
有一位客户,因对自己贷款后续资金来源的低估,而选择了最高贷款年限30年,总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906.62元,其中3160.99元为利息,745.63元为本金。两年来,这位客户共还本金为745.63×24(月)=17895.12元,偿还利息为3160.99×24(月)=75863.76元。可见,在等额本息方式下,大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占19.1%。
据记者了解,在提前还贷的客户中,有相当多的客户是在还贷期已经超过一半时间以上才选择提前还贷,一般在还贷期限已超过一半以上时,利息部分已经还的差不多了,剩余的多数是本金。这个时候,客户提前还贷往往就得不偿失了。
所以,有理财专家提醒投资者:在向银行申请个人住房贷款时,一定要三思而行,倘若今后可能会选择提前还贷,那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限,以免造成不必要的利息损失。
第三点 公积金提前还贷须一次还清
采用公积金贷款的客户,也可以提前还贷,但是与各商业银行提前还贷的规矩不同的是,采用公积金贷款的客户,如果想提前还贷,只能一次性还清所有贷款和利息。
第四点 组合贷款提前还贷分开看
有一种住房按揭贷款是组合形式的,既一部分是公积金贷款,一部分是各商业银行的贷款。采用这种贷款方式的客户如果想提前还贷,可以选择先还公积金贷款,也可以选择先还商业贷款。还款办法根据所还款项的出处而定。
如果是还公积金贷款部分,那么就依据公积金的政策,一次性还清。
如果是还商业贷款部分,就依据各商业银行的政策而定。目前,长春市各商业银行的住房按揭贷款,对于提前还贷要求各不相同,主要有以下两种方式。
1、随意型,即客户可以随时向银行提出提前还贷,每次提前还贷的数额和改变期限也根据客户要求执行。
2、规矩型,有的银行是每年规定几个时段,在这几个时段客户才能提前还贷,但金额一般不要求。银行这样做的目的主要是为了业务集中,节省时间和人力成本。
第五点 提前还贷有5种方法
提前还贷有5种方式供购房者们采用。即一次性还清;月供不变,缩短还款年限;减少月供,还款期不变;减少月供,缩短还款期限;增加月供,缩短还款期限。这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢?
举例说明:
某人买了一套总价70万元的房子,首付50%后,贷款额为35万元,贷款期限20年,月供2470元,采用等额本息还款法还款6个月后,考虑提前还贷。此时,已经还款1.4820万元,而其中利息共1.0117万元。从以上数据可以看出,仅半年时间,该人已经支出了1万多元的利息。他所剩贷款额约为33.5万元,通过分别采用以上5种还款方式计算总利息支出,算出哪种提前还款方式更经济省钱。
A、将所剩贷款一次性还清
利息总额=提前还贷前的利息额(1.0117万元)
B、部分提前还款,月供不变,缩短还款期限
提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即2470元,贷款期限则缩短为10年零6个月,提前还款后的总利息为8.1万元。
利息总额=1.0117+8.1=9.1117万元
C、部分提前还款,减少月供,还款期限不变
提前还款10万元,贷款期限剩余19年6个月,月供减少至1682元,提前还款后总利息为15.8494元。
利息总额=1.0117+15.8494=16.8611万元
D、部分提前还款,减少月供,缩短还款期限
提前还款10万元,月供减少为1960元,还款期限缩短为15年,提前还款后总利息为11.7804元。
利息总额=1.0117+11.7804=12.7921万元
E、部分提前还款,增加月供,缩短还款期限
提前还款10万元,月供增加为2589元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为7.5470元。
利息总额=1.0117+7.5470=8.5587万元
很明确,除去一次付清的选择,第五种方法最省钱。减少本金量,缩短还款期,决定利息的两个元素都降低,利息自然也就付出最少了。
理财专家建议,在贷款的前几年争取多还款,尤其是前5年一定要争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,贷款中的利息负担自然会减小。
第六点 等额本金还款法最省
目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多,本金还的相对较少,以后随着每月利息支出逐步减少,归还的本金将逐步增多。
等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的 等额本金还款方式的优点是每月偿还本金保持不变,利息逐步递减,期间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出就相对减少。
第七点 保险费也能退
保险费,现在各发放住房按揭贷款的银行对待保险费的口径不一样。有的银行还必须要求客户交纳保险费,有的银行可以允许客户自由选择。但2004年末以前签约的客户,应该是都交纳保险费了,因为从2005年开始,各商业银行才陆续对保险费松绑。对于已交纳保险费的提前还贷客户,要注意这样一点:保险费是能退的。
房贷险的全称为“个人抵押住房综合保险”,主要是银行担心“抵押物因自然灾害消失(比如,火灾、地震等)”而追加的一个险种。
保险的计算公式各银行不一样,主要是因为选择的保险公司不同,所以费率不一样,但公式大致相同,还用上面的例子,其35万元、20年贷款的保费为:350000×0.5‰×20=3500元,如果其将贷款期限缩短10年,应收的保费为:350000元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10=2800元,退保费为3500元-2800元=700元。
第八点 提前还贷不是惟一选择
有一部分提前还贷的购房者,是因为要用钱,想把正在贷款的房子变现才提前还贷的。其实,银行还有一些围绕住房按揭贷款的金融产品,如转按揭,加按揭,循环贷款等,都可以达到变现的目的。
总之,每一件事情总会有不同的解决办法和选择,在投资理财上更是如此,只有把账算精细了,才能获得更大的收益,开源是种好的方向,而节流也不可忽视。希望本文能带给广大读者一些借鉴和收获。
zrtcokg
发表于
2009-11-01
不顶不行 x
mttjekv
发表于
2009-11-27
不顶不行 aw&s,4\fx
zttimgk
发表于
2010-03-04
不顶不行 tp9pz|}2w
浪漫满屋1314wl
发表于
2012-02-22
又学习很多知识 太有用了 正在考虑贷款买房 以后知道如何还贷了
房天下网友(过客)
发表于
2012-07-01
房天下网友
发表于
2013-10-08
引用:
电烙铁!
在2007-08-08 21:58:33写道:原帖
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孟女士的例子绝非个案。从2005年中国人民银行对利息几次调整以来,几乎每次都能引起一定程度的提前还贷热,而每次提前还贷,都会出现一些因为对提前还贷不了解,造成的不必要误会和麻烦。本期报道将全面深入地介绍提前还贷,为广大购房者解析关于提前还贷的一些问题。
第一点 利息比本金还的快
利息的产生是根据本金多少和时间长短来确定的,以孟女士来说,贷款15万元20年,利息近10.2万元。读者在这里必须明确,利息和本金不是均匀等比例分摊的,不是说15万元的本金等额划成240个月(20年),利息也跟着划分成240个月,然后平均还。利息还的多少是根据本金数量来确定,开始本金是15万元,那么产生的利息就多。以后随着本金额度的减少,利息也就相对还的少了。
第二点 提前还贷未必合适
既然利息比本金还的速度快,那就意味着不是所有的提前还贷都合适。记者从网上看到一个例子,比孟女士更具有典型性,一起看看吧。
有一位客户,因对自己贷款后续资金来源的低估,而选择了最高贷款年限30年,总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906.62元,其中3160.99元为利息,745.63元为本金。两年来,这位客户共还本金为745.63×24(月)=17895.12元,偿还利息为3160.99×24(月)=75863.76元。可见,在等额本息方式下,大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占19.1%。
据记者了解,在提前还贷的客户中,有相当多的客户是在还贷期已经超过一半时间以上才选择提前还贷,一般在还贷期限已超过一半以上时,利息部分已经还的差不多了,剩余的多数是本金。这个时候,客户提前还贷往往就得不偿失了。
所以,有理财专家提醒投资者:在向银行申请个人住房贷款时,一定要三思而行,倘若今后可能会选择提前还贷,那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限,以免造成不必要的利息损失。
第三点 公积金提前还贷须一次还清
采用公积金贷款的客户,也可以提前还贷,但是与各商业银行提前还贷的规矩不同的是,采用公积金贷款的客户,如果想提前还贷,只能一次性还清所有贷款和利息。
第四点 组合贷款提前还贷分开看
有一种住房按揭贷款是组合形式的,既一部分是公积金贷款,一部分是各商业银行的贷款。采用这种贷款方式的客户如果想提前还贷,可以选择先还公积金贷款,也可以选择先还商业贷款。还款办法根据所还款项的出处而定。
如果是还公积金贷款部分,那么就依据公积金的政策,一次性还清。
如果是还商业贷款部分,就依据各商业银行的政策而定。目前,长春市各商业银行的住房按揭贷款,对于提前还贷要求各不相同,主要有以下两种方式。
1、随意型,即客户可以随时向银行提出提前还贷,每次提前还贷的数额和改变期限也根据客户要求执行。
2、规矩型,有的银行是每年规定几个时段,在这几个时段客户才能提前还贷,但金额一般不要求。银行这样做的目的主要是为了业务集中,节省时间和人力成本。
第五点 提前还贷有5种方法
提前还贷有5种方式供购房者们采用。即一次性还清;月供不变,缩短还款年限;减少月供,还款期不变;减少月供,缩短还款期限;增加月供,缩短还款期限。这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢?
举例说明:
某人买了一套总价70万元的房子,首付50%后,贷款额为35万元,贷款期限20年,月供2470元,采用等额本息还款法还款6个月后,考虑提前还贷。此时,已经还款1.4820万元,而其中利息共1.0117万元。从以上数据可以看出,仅半年时间,该人已经支出了1万多元的利息。他所剩贷款额约为33.5万元,通过分别采用以上5种还款方式计算总利息支出,算出哪种提前还款方式更经济省钱。
A、将所剩贷款一次性还清
利息总额=提前还贷前的利息额(1.0117万元)
B、部分提前还款,月供不变,缩短还款期限
提前还款10万元,仍保持之前的月供水平,即2470元,贷款期限则缩短为10年零6个月,提前还款后的总利息为8.1万元。
利息总额=1.0117+8.1=9.1117万元
C、部分提前还款,减少月供,还款期限不变
提前还款10万元,贷款期限剩余19年6个月,月供减少至1682元,提前还款后总利息为15.8494元。
利息总额=1.0117+15.8494=16.8611万元
D、部分提前还款,减少月供,缩短还款期限
提前还款10万元,月供减少为1960元,还款期限缩短为15年,提前还款后总利息为11.7804元。
利息总额=1.0117+11.7804=12.7921万元
E、部分提前还款,增加月供,缩短还款期限
提前还款10万元,月供增加为2589元,还款期限缩短为10年,提前还款后总利息为7.5470元。
利息总额=1.0117+7.5470=8.5587万元
很明确,除去一次付清的选择,第五种方法最省钱。减少本金量,缩短还款期,决定利息的两个元素都降低,利息自然也就付出最少了。
理财专家建议,在贷款的前几年争取多还款,尤其是前5年一定要争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,贷款中的利息负担自然会减小。
第六点 等额本金还款法最省
目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法,即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多,本金还的相对较少,以后随着每月利息支出逐步减少,归还的本金将逐步增多。
等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的 等额本金还款方式的优点是每月偿还本金保持不变,利息逐步递减,期间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出就相对减少。
第七点 保险费也能退
保险费,现在各发放住房按揭贷款的银行对待保险费的口径不一样。有的银行还必须要求客户交纳保险费,有的银行可以允许客户自由选择。但2004年末以前签约的客户,应该是都交纳保险费了,因为从2005年开始,各商业银行才陆续对保险费松绑。对于已交纳保险费的提前还贷客户,要注意这样一点:保险费是能退的。
房贷险的全称为“个人抵押住房综合保险”,主要是银行担心“抵押物因自然灾害消失(比如,火灾、地震等)”而追加的一个险种。
保险的计算公式各银行不一样,主要是因为选择的保险公司不同,所以费率不一样,但公式大致相同,还用上面的例子,其35万元、20年贷款的保费为:350000×0.5‰×20=3500元,如果其将贷款期限缩短10年,应收的保费为:350000元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10=2800元,退保费为3500元-2800元=700元。
第八点 提前还贷不是惟一选择
有一部分提前还贷的购房者,是因为要用钱,想把正在贷款的房子变现才提前还贷的。其实,银行还有一些围绕住房按揭贷款的金融产品,如转按揭,加按揭,循环贷款等,都可以达到变现的目的。
总之,每一件事情总会有不同的解决办法和选择,在投资理财上更是如此,只有把账算精细了,才能获得更大的收益,开源是种好的方向,而节流也不可忽视。希望本文能带给广大读者一些借鉴和收获。