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主题：相关法律、法规文件摘录

业主老刘海

发表于2010-05-12
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吉林省物业服务收费管理实施细则
第十条 实行物业服务的价格构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（人员配置参照《城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表》）；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条 物业的成本利润率控制在1－3%。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须经业主大会同意后，按照规定办理有关手续，由此所得收益地用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
对小区内道路上停放的车辆是否收取停车费，应由业主委员会与物业管理企业协商确定。收取停车费的小区，停车费收入按照业主大会的决定使用。
小区内专业停车场收费标准由当地价格主管部门核定。对业主已购买产权的停车位、车库不得另行收取停车费。
附件3城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表
小区面积
管理人员
保洁人员
治安员
维修人员
人员总数
5万平方米
5
5
7
3
20
10万平方米
8
12
14
5
39
15万平方米
10
16
20
8
54
20万平方米
17
30
30
15
92
长春市发改委制发《关于转发〈吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）〉的通知》规定：
电梯运行费包括：电梯运行电费；电梯清洁费；有人值守的电梯应包括值守人员工资及福利费用；有关管理部门按规定收取的管理和检测费用。其他费用不得列入其中。
电梯运行费用的各项测算成本以及具体收费标准和收费方式须向楼内住户以及业主委员会公示，由物业服务企业与使用电梯的住户及业主委员会协商确定。
对外来人员乘坐电梯的收费标准，应由楼内住户与业主委员会共同协商决定，物业服务企业不得自行制定收费标准。
长春市人民政府关于加强和改进物业管理工作的意见
切实减轻物业服务企业负担。以财政补贴的方式，从2008年起，3年内对物业行业逐年补贴。补贴办法由市财政部门会同市房地产行政主管部门制定并组织实施。

长春市物业管理条例
第一章 总则
第四条 本条例所称物业，是指各类房屋及其共用部位、共用设施设备。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。
本条例所称业主，是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买受人。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业服务经营的企业法人。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（八）对物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况享有知情权和监督权；
第三章物业服务与管理
第二十六条在规划、设计、建设物业项目时，应当符合下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积千分之四的标准配置物业服务用房。房屋总建筑面积为两万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于一百平方米的物业服务用房。
（二）规划部门审查物业开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业服务管理活动。
物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。
（三）物业服务用房交付时应当达到正常使用功能。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。
业主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的，可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。
第二十七条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县（市）物业管理行政主管部门报送下列材料：
（一）标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明；
（二）物业共用部位、共用设施设备的明细表；
（三）前期物业服务合同；
（四）应当招投标的物业项目提供物业服务招投标情况的书面材料。
物业管理区域内的房屋初始登记时，应当同时报送物业共用部位、共用设施设备使用房屋的清单及相关资料，由房地产登记机构确认、记载、存档。
第三十一条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等。前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内，报县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
第三十二条前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十四条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并办理承接验收手续。需要维修完善的，双方应当签订书面协议。
建设单位应当向业主委员会移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件，项目规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单；
（五）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
业主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的，可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。第三十六条业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。
前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。
第三十五条前期服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新的物业服务企业移交本条例第三十四条规定的资料外，还应当移交下列资料和资产：
（一）实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料；
（二）物业服务用房；
（三）使用共用部位、共用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产；
（四）共用部位、共用设施设备经营性收益节余；
（五）物业服务企业管理期间应当移交的其他管理资料和资产。
第三十九条物业服务企业应当履行下列义务：
（二）应当每半年向全体业主公布一次共用部位、共用设施设备经营收支情况，接受业主、业主委员会的监督；
（五）妥善保管财务收支帐目和原始凭证；
第四十一条物业服务企业承接物业服务项目时，应当按照有关规定签订物业服务合同。
物业服务合同应当载明委托服务事项、服务及收费标准、服务期限、双方的权利义务、合同终止条件、违约责任等内容。
物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同副本报所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
第四十九条在物业管理区域内禁止下列行为：
（二）擅自改变房屋或者共用设施设备的用途；
（三）擅自占用、改变、损坏物业共用部位、共用设施设备；
第五十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五章法律责任
第六十条违反本条例第二十六条规定，建设单位未按规定配备物业服务用房的，由市、县（市）物业管
理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第六十二条违反本条例第三十四条、第三十五条规定，建设单位或者物业服务企业未按规定移交有关资料、资产的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，由市、县（市）物
业管理行政主管部门予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。
物权法第六章业主的建筑物区分所有权
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
 
 
 
最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
 

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
 
 
鸿城西域项目
总占地面积:280000平方米
总建筑面积：200000平方米
容积率：0.71
绿化率：35%
鸿城西域东临东岭南街，西至亚泰大街；北起南湖大路，南接航校路（规划路）。总占地28万平方米，一期临亚泰大街区内占地6.6万平方米，建筑面积105380平方米，其中小高层住宅11栋，花园洋房4栋；商业门市1栋；临南湖大路一侧占地4万平方米，建筑面积87800平方米，其中20层写字楼1栋，18层高层住宅2栋；商业楼1栋。容积率1.7，绿化率35%，日照间距系数1.7，地下机动车停车位310个。
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