主题：长春别墅走势解析

2006年，长春别墅新产品供地量达到约43万平方米。其中没有包括月潭·优山美地，因为具体投入量尚未确定。

2006年，长春别墅新产品建筑面积约为27万平方米。其中没有包括月潭·优山美地，原因如上。27万平方米的数字没有占地面积43万平方米准确，因为融创·上城还有部分规划待批，所以建筑面积部分计算的是开发公司的估算值。

2006年，长春别墅新产品总房源数约为574套。其中没有包括月潭·优山美地。没有包括万科兰乔圣菲。融创·上城房源数为约数，具体数据不能确定。

2006年，长春别墅新产品的产品类型比例。单体别墅约占总房源数的20%。联排别墅约占总房源数的46%。叠加别墅约占总房源数的27%。双拼别墅约占总房源数的7%。

2006年，长春别墅市场老产品存量情况，房源约200套。建筑面积约8万平方米左右。

西南短兵争霸净月群雄纷起

西南，只有天安·第一城和融创·上城。天安·第一城进入长春便高调入市。融创·上城定位没有这么高，但适应人群更广。

在市场热度的吸引上，天安·第一城的广告投放量并不大。相反的融创·上城可称得上广告市场中的悍将。

从产品来看，西南的产品层次分布均匀全面。两个项目的主力别墅产品，拥有不同的特质，购买人群自然分化。在两个项目中别墅产品是高端产品，此外又开发了类花园洋房类的类别墅产品。天安·第一城的温德米尔小镇和融创·上城的电梯阳光别墅。这样的产品梯次，使得消费人群得到进一步扩大。不同的需求都能在两个项目中找到合适的产品。

综合来看，天安·第一城和融创·上城虽然有竞争但不强。更多的是形成了一种互补，让西南的别墅市场产品齐全，板块热度不减。

除了天安·第一城和融创·上城之外，长春所有的别墅项目几乎都在净月潭旅游经济开发区范围内。由此可见净月别墅市场在长春的重要地位。

从产品定位来看，净月区别墅从最高端到最低端，售价从过1万元／平方米到3000元／平方米，都有分布。高端有森林华墅、月潭· 优山美地和万科兰乔圣菲，售价是从7000元／平方米—1万元／平方米以上。中端有中海·莱茵东郡、蕴城别墅和净月·香墅街，售价4000元／平方米—6000元／平方米。低端经济型别墅，净月·钻石山庄、净月·林语花溪和吉星上峰小镇别墅，售价是在3000元／平方米—4000元／平方米。

从板块领衔角度看，中海·莱茵东郡无疑是净月板块的领袖，开发伊始就连创佳绩。万科兰乔圣菲下半年宣传后，有望打破原有净月绝对高端别墅市场的淡漠。月潭·优山美地也将成为下半年市场中的主角之一。

综合来看，净月区的别墅供给量和存量，占整个长春别墅供给量的70%。几个项目相形而动，就会达成一致，使板块热度大幅增加。

城区别墅之争德式风情恋战

中海·莱茵东郡和融创·上城，之所以把它们放在一起讨论，是因为无论从产品定位、户型定位、价位等多个方面都较接近。而且都是城区别墅，第一居所别墅理念，使得客户目标群体一致。他们是一对十足的对手。

参加过2005年房交会的人都不会忘记中海·莱茵东郡和融创·上城在A厅的对台戏。2006年的情况有必要进行对比。2006年，中海· 莱茵东郡去年一期开发的120套别墅，目前存量大约不到30套。二期投入量150套，今年5月27日开盘中海方面给出销售61套的销售数字。这样一期存量和二期保有量约为120套。这与去年整年的投入量持平。

融创·上城2006年土地供应量与中海·莱茵东郡基本持平，融创·上城是14万平方米左右，中海·莱茵东郡约13万平方米。融创·上城的产品供应量要大过中海·莱茵东郡。融创·上城的别墅产品部分要超出50余套，另外电梯阳光别墅这样的类别墅产品。中海·莱茵东郡的电梯多层还没有推出。

产品对比，双拼别墅是中海·莱茵东郡的优势产品。联排别墅对比，售价区间都是互相参照的。层高均为3层设计。面积户型中海· 莱茵东郡的梯次要比融创·上城的丰富，选择性更多。不过中海·莱茵东郡二期没有叠加别墅，融创·上城的叠加别墅有优势了。

综合来看，中海·莱茵东郡和融创·上城就是对手。

高端初现井喷低端狂抢份额

2006年长春高端别墅市场丰富了。原来只有森林华墅目标“本土第一豪宅”，和天安·第一城的1%成功人士打造。今年万科兰乔圣菲和月潭·优山美地的加入，则为长春高端别墅市场注入新活力。此外还有将在2006动工的“大腕”一直叫喊成为“长春最高端别墅”的和记黄埔大顶子山项目。2006年长春高端别墅市场有井喷的意思。

在售价上，高端高在了产品均价将普遍在7000元／平方米以上，单体别墅的售价除了森林华墅外，其余产品都将定价1万元／平方米以上。产品对比，除了森林华墅可以参考，其余项目的情况尚不明了。

对于长春高端别墅市场的消化量问题，长春没有任何数据支持。因为过去的投入量非常小，森林华墅不过40套。而且销售时间都很长，不能体现为在某一年度的集中放量和消化量。

低端别墅市场一直很有意思，都是打着别墅的概念，而打造的别墅产品基本看不出是别墅。顶多叫类别墅产品。不过这种产品在长春的销售一直都不错。

首先因为低端别墅的位置都在净月潭，净月潭在长春的地位勿庸置疑，所以被赋予了净月和别墅的光环后，刺激一批购买人群。其次，价格超低。一般长春低端别墅，又称经济型别墅，售价没有超过4000元／平方米的。

今年的低端别墅供应量不小，约为120套。不排除下半年突然冒出几个小经济型别墅。这个量也不小，不过参看去年的经济型别墅年消化能力，在今年内实现整体销售70%应该没有问题。

物以稀方为贵单体别墅得宠

禁止别墅供地的新政出台后，单体别墅变得黄金了。从几个单体别墅都得到了这样的信息。

从2006年别墅市场的数据中可以看出，单体别墅和双拼别墅的量比较少，这与控制总体容积率有关。从产品分析看，双拼别墅不会消失，但单体别墅值得思考购买。长春从2004年便基本批不下来纯单体别墅用地，此次禁止别墅供地的新政又强势出台。这些因素都使得单体别墅越来越稀缺。不过长春还有单体别墅供应，起码一个和记黄埔的大顶子山就不会缺少单体别墅。

目前森林华墅存量约为20余套，二期还有近6万平方米的土地。蕴城别墅二期31套单体别墅，目前已经销售了8套。天安·第一城的单体别墅只有4套。万科兰乔圣菲单体49套，和记黄埔和月潭·优山美地都有大量的单体别墅储备，暂时无法确定数据。