一周楼市：一线楼市的困惑 大城市是风险还是机遇

——7月29日-8月3日要闻一览

[摘要]从6月大中城市房价报告，到中小房企集体涌入一线城市，在本周，一线城市楼市走向再度成为焦点。一方面，有业内分析一线城市房价将再度上涨，而土地市场、供需市场同样是明显佐证；另一方面，有权威人士表示下半年调控将着眼区域分化，或许预示着一线城市再度成为调控重点；而同样，号称定调下半年楼市调控基调的“经济会议

7月29日 星期一

房价引领：一线城市成关注重点

一线城市房价将继续上涨 

当前，有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点，其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意，他对于城镇化涉及的科学问题分析切中要害。他认为推进城镇化进程关键在于改革，打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。

《经济参考报》：对于未来房价走势您有何判断？

李铁：我认为，除了看住房供应量大小外，还需要考虑以下几方面因素：

首先，城市的辐射范围。城市等级越高，辐射范围就越广，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。

其次，城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区，城市辐射范围虽然不如西北地区的城市，但是人均收入水平高，也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

最后，土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区，压低土地价格，赔钱搞招商引资，形成工业产业，来支撑政府的G D P和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩，结果城市摊子越来越大，基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭，所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还，而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环，导致现在新区、新城不断扩展。

综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。>>>更多

“上半年土地市场之所以活跃，一方面是市场预期看涨，竞争激烈；另一方面，则是高溢价地块的质量普遍较高。”21世纪不动产分析师罗寅申直言，地价的上涨已是事实，且短期内的土地市场，还将是一个继续看涨的过程。

前述央企开发商则分析，销售好，开发商就会拿地。开盘卖不掉，拿地才少。按现在房企的销售态势，下半年的土地市场还是会很热。“竞争会很激烈，和政府谈一块地，都有好几家实力很强的开发商有兴趣，要抢。”

据该开发商介绍，公司正在南京看一幅中心地块，准备一级二级捆绑起来一起做。

一名港资开发商也提到，上半年他们也在四处看宅地。

一名国企开发商高管称，该公司在竞标未遂后，干脆开始卖项目，趁势高价抛货。>>>详细

中国地产商加大一二线城市布局的趋势,已引起各界关注。专家分析认为,在经济增速放缓背景下,一二线城市的资源聚集、土地资源稀缺、经济增长稳定等优势开始显现,而前两年重点布局的三四线城市,由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因,风险开始增大。

“2009年之后,中国三四线城市的土地供应有了爆发式的增长,特别是大城市限购等调控加码后,不少地产商开始重点布局三四线城市,导致这些城市的楼市供应量较大;而一二线城市却在不断去库存。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

据中原集团研究中心监测,2012年一线城市平均供求比为1.01,而到了今年上半年,一线城市平均供求比降为0.8,出现供不应求情况,市场存量下降,房价上升。

一些业内专家认为,中国房地产市场的这种分化还会持续,一二线城市房价“领涨”的趋势短期内还难以改变,今后中小城市还需加强推进“以人为核心的新型城镇化”,以破解目前面临的房地产过度扩张、城市吸引力不足等困局。>>>更多

8月2日

调控房价：并不是房地产调控目的

房价下跌只是场“美丽的误会”

近日，原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，中国从来没有提出要把房价调下去，而是一直提房地产市场稳定、房价保持稳定增长。他提出，在政策里，还有“增长”两字，而房地产调控一是旨在解决市场过热，二是把涨幅缩小，并未提出要降房价。原来，此前购房者一直盼望的房价下跌，只是一场美丽的误会。

那么在购房者心里，为何会有“调控等于要降房价”这样美丽的误会？笔者认为，现在的房价确实过高，让大部分购房者都难以置业，这是催生误会的主因。所有难以置业的购房者都在期盼终有一天，房价可以降下来，可以真的变成“合理”，所以一旦政策有任何风吹草动，他们都似乎看到了救命稻草，都宁愿相信这个“误会”有一天会变成现实。

为什么调控让房价降下来难以成为现实？在限购后，曾有一些楼盘降价，但随之而来的并不是购房者蜂拥而至，而是许多前期业主要求“补差价”，甚至打砸售楼部，导致部分开发商不敢降价。在楼市一直盛行的“买涨风”的引导下，降价反而导致了史上“最严寒的冬季”，不仅房地产过冬，与之相关行业也在过冬，这无疑影响了政府财政收入，也使得地方政府不敢真正严格执行调控。前两年，多个政府暗渡陈仓，给新政“放水”就是最好的明证。