主题：听说博众的房子使用期限是40年.土地使用权不是小问题!

土地使用权不是小问题  
     
 
 
 
不可否认的是，土地使用权“缩水”必定会给购房者带来损失，而由于当前不少购房者往往会忽略这个问题，因此在这里讨论这个问题便有了它的实际意义。

年限缩水影响不小 
 
土地使用年限缩水，会带来多大的损失呢？

据了解，目前还没有出台土地使用年限价格折算标准，《物权法》草案也没有对土地使用年限到期后土地续期的使用费支付的标准做出说明，因此很难测算损失到底有多大。但是，我们可以通过土地出让金在房价中所占的比例来从侧面反映它形成的影响程度。

一位业内人士表示，房价中已经包含了交纳的土地出让金，房子只是土地的附属物。房价大致由四部分组成：地价成本、建筑安装成本、开发商经营费用、开发商经营利润，其中土地成本占大头。

这位人士以他所了解的嘉定江桥地区的地价来做说明。他表示，目前江桥地区的地价每亩约为350万元，而一般的住宅商品房容积率为1.5，折算下来楼板价为3500元/平方米，而当地目前的房价约5500元/平方米，可见土地成本高达64%，如此看来，土地使用年限减少所带来的损失不容忽视。

据介绍，目前房地产项目，造成年限缩水的主要原因是由于人为“捂”地而带来的恶果。上海独立学者顾海波就曾指出，上海有不少土地在开发商手中已经“捂”了很多年，虽然目前无从统计这些土地到底有多大体量，但是可以肯定的是，在这些地块上开发的住宅，其土地使用权期限必定不足70年。而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。另外，历有些住宅办理有关手续时，审批的土地使用年限是50年，最短的曾有20年的情况，如深圳市国商大厦的使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日。

《物权法》草案有了进步

上海联业律师事务所首席律师王展指出，根据目前《物权法》草案的相关内容跟以前的规定相比较，确实有了不小的进步。

据了解，国务院1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物权由国家无偿取得。”

而1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，虽然只提到期满后土地使用权由国家无偿收回，但也没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。

王展表示，目前的《物权法》草案对此已经做出了相应得调整，认可业主在缴纳土地使用金之后还可以继续使用土地，这相对前面两项规定来说，已经有了很大的改善。但是国内的经济学家对于这种方式的可操作性提出了质疑，有经济学家认为，续费标准如何确定将是一个难题，因为若干年后，利率、城市环境等都会改变。

预防是唯一的办法

从目前现有的案例来看，购房者如果碰到土地使用权期限缩水的情形，一般很难解除《购房合同》。想要避免因为土地使用权期限缩水而吃亏，唯一的办法就是自己在购房时了解清楚土地年限。

王展告诉记者，购房者可以通过开发商提供的房地产权证号以及预售许可证编号等，通过正常的方式，能够查询到土地使用年限的长短，这样，对所购房屋的土地年限做必要的了解。他提醒不要轻信售楼人员的给出的解释，“对于一些关键问题，还是自己花点时间去了解一下为好。”他如此认为。

同时他建议，买房签约时，一定要借鉴新版上海市商品房预售合同示范文本，将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，买卖双方对此都做到心里有数。如果产证办出来后载明的土地使用年限和开发商承诺的土地使用期限不符，可以据此追究开发商相应的违约责任。否则，就像前文中的徐春文，明明合法权益受到损害，但由于立法上的漏洞却无法获得法律的保护，令自己处于尴尬的境地。(理财周刊)