主题：真正的拐点将来 2008年房价走势跌势绵绵无尽期

近期，以深圳为代表的一些城市房价开始进入了一个下探通道，有些城市的房价下降快，有些城市下降缓慢或是维持一个暂时的平衡局面。于是，一些别有用心的人就开始鼓噪：说什么深圳房价下降只是个别现象，房价只是出现一个不经意的“假摔”，说什么2008年的房价将出现报复性的反弹，还有一些人甚至还在用一些老掉牙的“需求强劲”的说辞在混淆视听，愚弄百姓。作为银行业内实务人士，也作为一个懂点经济学的人士，有必要向老百姓提醒：2008年，中国的房价将迎来一个真正的拐点，躲得开的是崩溃，但躲不开的是下跌。 




一、为什么近期房价出现停止上涨的局面 



进入2007年11月份，以深圳为代表的中国城市房价，出现了停止上涨的局面，是深圳、广州等城市的房价都出现了局部性的下降，以北京、上海等特大城市的房价基本出现了一个平衡局面，房价或是略有下降，基本维持平衡市。导致目前这种房价停止上涨局面的缘由来自于央行实行两个最具有杀伤力的调控新政：第一是以家庭为单位界定买卖房屋的套数，第二是对第二套房实行提高首付款比例及提高利率的政策。由于这两个政策措施的出台，击中了推动中国房价上涨的两个元凶：性需求和投机性需求，因此，使得中国房价才停止了上涨的局面。 



正如本人多次在自己的博客中提到的，中国房地产有三个需求：住居性需求、性需求、投机性需求。只有住居性需求才是由居民的收入决定的，因此，如果一个市场是由住居性需求主导的，谈论房价收入比才有意义；性需求是由收益率来决定的，如果性收益高于银行的借款利率，居民就会使用银行的贷款来增加收益；投机性收益是由投机收益率决定的，投机性需求的一个最大特点就是：只要银行借款利率低于投机收益率，投机者就会想尽一切办法来获取银行贷款，尽可能地放大财务，以获取最大化的投机收益率。由于住居性需求决定于居民的收入，推动房价上涨的需求以居民的收入为限，而居民的收入总量是有限的，而且增长速度也是缓慢的，因此，由收入决定的住居性需求很难推动房价上涨。而在收益率和投机收益于银行借款利率的情况下，性需求和投机性需求是十分强大的，因为这两种需求很大程度上依赖于银行货币资金的可供给程度，如果银行货币资金不加约束而无限供给，性需求和投机性需求就会无限放大，从而使房价的上涨脱离房价收入比的约束，而呈现上涨局面。 



可悲的是，中国经济还处于市场经济的前期阶段，银行体系和法律体系还很不健全。由于中国直接融资比率小，金融体系不完善，全国超过80%的金融资产基本集中于银行。银行管理体系不健全，激励约束机制落后，尤其是对于资产风险管理手段落后，使得中国的银行体系一方面在追求片面的外延式扩张，一方面风险管理手段难以应付日益加快的市场风险，因此，掌握最多金融资产的银行在不计风险的前提下盲目追求房贷扩张速度，从而助推了房地产领域中的性需求和投机性需求。另外，由于法律体系不完善，居民真实的个人信息尤其是收入信息无法得到真实反映。本来，在国外，收入证明是银行判断个人购买能力和限制个人过度负债的最重要的举施之一，但在我国的银行按揭贷款的实务当中，收入证明形同虚设，一些职业人通过设立自己的公司来随意开具虚假收入证明或是通过关系人开具离谱的收入证明，来无限制地向银行借款。银行与房地产者、投机者狼狈为奸，共同形成了资金交易中的供需联盟，是形成中国房价上涨的最重要的原因。 



但不想，央行出台的房贷新政，有力地打击了房地产领域中的这对资金供需联盟，从而严重地削弱了房地产领域中的性需求和投机性需求，使得由银行货币资金推动的中国房价终于停止了上涨，并呈现了掉头向下的“拐点”。 



二、“拐点”出现意味着房价下跌的开始 



正如作者前文所论述的那样，中国的房地产目前的需求主要是由性需求和投机性需求所决定，大量的文章报刊已报道：深圳、广州等地近年的购房者超过70%的为性人或专业的人（关于这一点，近期的报道累有详细报道，在此不再赘述），北京、上海等地近年来的新房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过一半都为外地人所购买。这种由性需求和投机性需求所主导的房地产需求格局必然是“需求强劲”，房价必然上涨。但是，央行新的货币政策却创造了一个“拐点”，而且，只要央行继续加强和完善货币政策调控力度和手段，“拐点”必然带来房价真正的下跌，而且是长期的下跌，直跌到房地产市场是以住居性需求为支撑才停止。这是因为： 



获取率和投机是决定性需求和投机性需求的最终决定要素。“明知杀头的事有人做，明知亏本的买卖却无人做”，这是市场经济的一个普遍规律。由于央行严格控制银行信贷资金流入房市，并且提高银行资金的借贷成本，这样，一方面大大减少了性需求和投机性需求所能利用的银行按揭贷款的信贷资金总量，另一方面提高了资金成本，减少了和投机收益，双管齐下，就终于摁下了上涨的房价的这匹烈马！ 



但是，房价停止了，就意味着房价可以迎来一个平稳走势或是一个稳步小幅上扬的走势吗？作者认为，在以性需求和投机性需求主导的房地产市场中,房价走势犹如“刀锋”,只有快速上涨和快速下跌这两种常态,平稳或是缓步走势犹如在刀锋上漫步，困难而且无法持久，房价停止了上涨就必然步入快速下降通道。这是因为：只要利用了银行按揭贷款进行或是投机（一般情况都为二套或二套以上），就会产生如下成本：每年按揭贷款总额的8%以上的利息支出，房产转让过程中所支付的约为房价总额的8%的各项税费（营业税、个人所得税、契税等），此外，还有首付款的无风险机会成本（一般用银行存款利息来代替）。在房地产处于下降过程中，税费是无法转嫁的。另外，房产持有过程中，投机人和人或许可以获得部分租金收入（不考虑住房装修成本）以增加收益，但目前，大多城市的房产的租金收入都不如银行存款利息收入。因此，一个性或是投机性购房人在一年内如果要想获得盈利，房价上涨幅度必达到如下条件： 



 房价上涨的买卖差价所产生的收益＞按揭贷款所产生的利息成本＋〔首付款的无风险机会成本（即首付款的银行存款利息）－租金收入〕＋房产转让过程中的各项税费 



如果租金收入等于首付款的存款利息收入，上式简化为： 



房价上涨的买卖差价所产生的收益＞按揭贷款所产生的利息成本＋房产转让过程中的各项税费 



例如：如果一个人以40万元的首付款来购买一套总价为100万元的房子，银行贷款为60万元。一年后,他的房子价格上涨了10%,此时他需要卖出他的房子，他此时需要付出的大致的贷款利息成本为5.17万元（按二套房的利率执行，利率为8.613%）,买卖过程中产生的各种税费为8.91万元（110万×8.1）。也就是说，一年后出售房子，产生的各项开支为14.08万元，而实际房价上涨只带来了10万元的收益，意味着人要亏损4.08万元。也就是说，投机者或是者要想盈利，房价上涨幅度必达到14%以上才能获利。通过计算，任何一个者或是投机者，如果房价在一年内没有达到14%以上的涨幅，其或是投机是不可能获得任何收益的。而在房价下降过程中或是平衡市中，房地产的行为和投机行为都将面临亏损风险，因此将全面停止或是全面撤出。 



由于目前的房地产是由性需求和投机性需求为主导的，在“满城尽是客”的中国房地产市场中，由于性需求和投机性需求受到了央行新政的严厉打击，要面临亏损风险，性需求和投机性将彻底退出房地产市场，而住居性需求将很长时间内无法弥补因性和投机性需求退出而形成的巨大需求黑洞，房价将在经历过短暂的观望后迅速掉头向下。因此，“拐点”出现，就意味着房价下跌的开始的，而且是一个较快速的下跌。进一步总结如下： 



房价“拐点”的形成缘于房价停止了较快的上涨，在一个以性需求和投机性需求所主导的市场中，由于较高交易成本和借贷成本的存在，这两种需求将合力迅速将房价拖入快速下降的通道中，直到房价获得了住居性需求的支撑后才停止下降！ 



三、近期央行货币政策的不足和改进建议 



虽然央行此次货币新政打中了房价的七寸，使它停止了的上涨，但目前此次货币政策依然存在一些不足： 



一是它没有对第三套或是以上套数的性和投机性购买行为提出明确的政策举措，这给一些商业银行留下可对抗操作的空间。而在目前的深圳、广州等热中，购买三套或是以上套数的住房人是较多的。具体改进措施应是央行要对第三套房及以上的套数的购房行为制定明确的首付款比例和利率水平等方面的政策。 



二是没有对个人的负债总额做出明确的实质性的限制。对于一些拥有较多的货币资金的专业人，其丰富的自有资金，使其有能力对抗央行的首付款政策，其依然能够大量负债。改进措施应是央行要求商业银行严厉禁止向已拥有大量的按揭贷款的个人增加新的按揭贷款。 



三是无法真正地解决者和投机者的虚假收入证明这个难题。银行通常要求购房人的单月的购房支出不能超过其收入的5%。但实际执行过程中，商业银行往往很难得到购房人的实际收入证明，通常由者和投机者通过各种手段向银行提供虚假收入证明，从而使银行无法核定购房人的最高负债总额。解决办法应是对于购买三套或是以上套数的购房人要提供完税证明，以替代目前的收入证明。 



四是要对大量使用银行贷款进行或是投机的行为收取存款资源占用税，以替代暂时无法实行的物业税。商业银行是此轮房价上涨的最大帮凶，但央行的调控新政中关于提高第二套房的利率的政策，实际帮助商业银行获取了更多的收益，即帮凶反而成为了调控最大收益者，同时也不利于调控政策的长期执行，毕竟增加贷款利息的调控举措是由商业银行来执行的，商业银行的不作为完全可能使利率调控政策难以落到实处。改革措施是：由商业银行向购买第二套或是以上套数的购房人征收存款资源占用税，同时取消第二套房的利率上浮政策。由于税收是强制性，商业银行必须执行，这样有利于把央行关于第二套房的相关政策落到实处。

从别的地方找来的 供大家参详

房子很有可能下降的

虽然也有说房子会的，现在两种说法不一，我个人也倾向与房子会的

当人这仅仅是个人的意见，具体怎么样还要大家自己决定！！

我也觉得房子可能会降价

哇哈哈

大家都不买房子 憋死开发商