主题：昨天的日本今天的中国

日本刚发生不久的地震对日本的影响所有人都知道会是巨大的，无论是对于他们

的经济还是对他们的身心，但是就影响经济发展而言日本的这次地震可能还比不

上日本1990年代初的房地产泡沫破裂，20年过去了房地产泡沫破裂仍在发酵，打

击这日本经济的快速发展。
   

现在中国的房地产经理着日本一样的道路：房地产市场正热火朝天。大家现在在

争论这中国房地产有没有泡沫？如果有什么时候会破，？破了会怎样？
回顾一下日本房地产泡沫的发生和破裂，这段历史可以对中国大陆正在发酵的房

产泡沫有些借鉴作用。

日本房地产的泡沫
日本房地产的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日元被迫升值，由于日本

政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采

取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个

人所得税。这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动

产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场， 使得房价和股票价格急剧上

升。从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数

从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年，整个东京的土地就可

以把整个美国买下。形势一片大好。

到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日

本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制 （类似于中国的“国11条”等

政策），可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急

剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在

10000点左右徘徊，不死不活。房地产价格也不断下挫，20年过去了，日本6大都

市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到

现在1/3左右。日本房地产就从那个繁华盛世进入衰败。日本这个创伤现在都没

有完全愈合。

开始日本民众谁也不相信房地产有泡沫，房价会下跌。就像现在的中国，大

家都相信房地产发展的美好前景。因为房地产泡沫的破碎对中国经济将是一个巨

大的打击，而房地产又是中国政府所监管的，大家相信政府的力量。跟着群体走

永远比一个人单独走要好这就是大家信奉的至理名言，即使这个是错的但是也是

放心的。

比较日本和中国的房地产泡沫，其有不同之处但是其基本架构是非常接近的

。日本和中国都是因为固定汇率下的大量出口顺差导致了大量的货币发行，使得

流动性泛滥。日本房地产泡沫发酵从1986到1989，正好三年，中国从2008年到

2011，也正好是三年，历史是多么惊人的相似。

作为中国人肯定希望中国的经济发展健康，但是回顾日本的历史中国的经济

是令人堪忧的。房地产行业现在发展的太火热了，没有泡沫是难以令人相信的，

有许多的人是买房是几套的买，他们不是用于投资又是用于什么，中国真正的买

房的有那么多吗？即使现在又许居民知道房地产行业有泡沫但是还是会跳进去，

因为他们要跟上群体的脚步他们害怕一个人落伍。害怕房价没完没了的涨，到时

真的买房更加困难。

房地产行业制作许多富翁，也使得与他相关的行业也发展，现在就有在网

上专门做门面出租信息服务的，而且竞争激烈。他们的盈利额也不错，因为门面

是相当的贵，作为中介他们就可以收到高额的中介费。就像搜门面，他们在很早

时就可以盈利。这也与房地产泡沫有关的高的地价，高的租金，高的中介费，就

是这么一个逻辑。