主题：五大因素合力房价跌势难止 买房还是悠着点

国家统计局数据显示，2012年2月与1月相比，全国70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？

今年两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。

因素三：人口红利逐渐下降

2011年，中国第六次人口普查结果公布。数据显示，我国65岁及以上人口占总人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。与老龄人口占比不断上升相对应的，是人口红利的不断下降。

所谓“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。

该“红利”之于房地产，我们可以通俗的说，人口红利高时，需要买房的人口比重较大，而市场的旺盛需求无疑是促进房地产快速发展的最大动力。

过去10年，中国房价在巨大的需求刺激之下，上涨了近10倍。多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。

简单来说，老龄化加快+出生率降低=房地产市场购买力下降。

事实上，我国房屋空置率真相在最近两年已经不断的暴露出来。国家统计局去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。空置房成为高房价的一颗毒瘤，但伴随着人口红利的下降，可购房人群基数的减少，家庭房屋持有数增高，若干年后，房子或许会成为一个“烫手山芋”，人们避而远之。

因素五：楼市资金两头紧张

自2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，贷款利率也随之调高，这使得开发商的资金链更加紧张。于是我们见到不断地有地产商“跑路”，房价由此进入了更快的下行通道。

另外，随着房地产企业贷款难度的不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，使得开发商资金链更加紧张，迫于回款的压力，开发商不得不降价促销。

对于购房者而言，提高贷款利率后，还贷压力也随之变大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，会直接影响购房需求。以投资投机为目的的购房者，面对不放松的调控，当然不敢“乱动”，这也有利于房价的进一步下降。

观望下