主题：2012年的房奴伤不起，房奴必看悲催秘籍

 ●2012年月还款增额如何算    

这些天，提醒借款人注意，2012年房贷还款额增加的报道很多，不少都详细列举了增加的数额，比如，“30年期100万元房贷每月增加431.58元”。但借款人往往会发现，自己收到的银行对账单数额却与此有些出入。    银行房贷人士还提醒，由于每月的还款日并不正好是1日，因此，遇到利率调整，每年的1月房贷利息会分成两段计息，一段用上一年的利率，一段用当年的利率。比如，某银行的房贷还款日是每月的20日，那么，2012年1月借款人的房贷月供利息计算就分成2011年12月21日至31日利率段和2012年1月1日至1月20日利率两段计算，这样，2012年1月，借款人的月还款额会与当年其余11个月的额度会有些差异。    此外，凡是2011年7月7日以后办理房贷的借款人，因央行此后没有再加息，还款额度并不会增加，借款人只要按原还款额度还款即可。 

 ●剩余房贷不多，是否要提前还贷    

如果剩余的房贷额度和期限都不多，提前还款节省的利息的效果不明显，就没有必要提前还款了，这是目前比较“流行”的理财建议。在请教专业人士后得知，借款人是否要提前还款应该考虑手里持有的资金能否获得超过房贷利率的收益率，不能超过，就应该提前还款，而不应考虑房贷剩余额度的多少。    比如，一位借款人尚有15万元贷款未还清，剩余还款期是5年，如果他有一笔15万元的定期存款到期，他觉得提前还款的意义不大，继续存一笔5年期的定期存款，那么他5年的利息收益是4.125万元 （按年利率5.5%计算），而按照目前的基准利率（7.05%）计算，这笔贷款到还清时，贡献给银行的利息约是2.85万元，看似续存反而合算，但如果算上他因为没有提前还款而必须每月偿还的月供约3000元的储蓄收益约1.6万元（按5年零存整取利率3.30%计算），实际上，这位借款人5年间白白贡献给了银行3250元的息差。    可以看出，对没有投资渠道，资金只能存在银行的借款人来说，有钱就应该提前还贷，当然，对那些还能够享受利率折扣的借款人来说，就没有必要提前还款人，将资金存在银行可能更加合算。 

 ●公积金冲还方式要不要变更    

公积金冲还贷是减轻还贷压力的途径，但不少借款人常常纠结于月冲还是年冲，有的人办好了就想更换。那么，在连续升息后，要不要更改冲还方式呢？    房贷专家解释，公积金冲还贷的两种方式对借款人来说各有侧重，年冲方式侧重于加快还款速度或逐渐减轻还款压力，而月冲方式则侧重于减轻借款人的月供压力。一般来说，冲还贷最佳的方式是第一年选择年冲方式，将多年积累的数额较大的公积金冲抵贷款本金，满一年后更改为月冲方式，减轻月供的压力。    连续升息后，2012年起借款人的月供压力大增，如果想减轻还贷压力，原本选择年冲方式的，不妨去更改冲还方式。需要提醒的是，按规定，原冲还方式必须满一年后才能变更。另外，年冲在一年内有两个时间段，分别为4月和9月，在4月年冲的借款人就没有必要着急更改，因为4月冲还后，月供的压力就会下降了。