主题：刚需们别再听忽悠了 信不如听我唠叨几句

房价首先大跌不可能，影响社会稳定，大家都知道，高层最在乎的就是稳定，稳定是第一任务，每年的城市人口也在增长，在城市里生活的人也不会回到老家，至少大部分人是这样的，所以还是有一定需求，再说有房者也不可能在大跌的情况下卖房。 但是也不可能大涨了，首先现在还没有买房的人，大部分是已经买不起房了，涨多了更没有人买，者因为限购税收种种原因估计也不能从房中获得多少利润了，最多做到抗通货，不贬值而已。所以房价应该是这样稳定几年了，几年内没有多大波动，即使涨了点也是工资物价上涨影响的，相当于没有涨。

独立思考能力显得珍贵，只是简单罗列几点，讲给有脑子的人听。

（一）大量的空置房，鬼城和空城遍布全国各地。鬼城和高空置率现象完全是楼市投机泛滥的恶果，充分说明前几年的房价高涨是由过度的投机驱动的，最终造成鬼城现象。

国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。因此得出结论，买了房子但不居住只等的、投机性住房占了相当比重，已经成为房地产市场的主要原因之一。

（ 二）全国城镇人均36平米，户均1.02套，这些说明楼市总体供不应求的局面已经结束，但依然存在结构性供不应求，这与少数人占有大量房产有很大关系，但目前依然是持房的状态，造成一线城市看似供应不足，一旦释放潜在的巨量存量房，一线城市供不应求的假象即刻瓦解。

至于中小城市，由于鬼城和高空置存在，房价上涨的基础早已崩溃。

（三）型和改善型购房退出，购房需求大大减少 。

购房者大致分3类：型，改善型，刚需型。在20%所得税和限购限贷的政策下，型和改善型退出，购房需求里只剩下刚需购房者。这在大城市和重点城市尤其明显，除去型和改善型，刚需到底能有多少？

从另一个角度，房子赚钱效应消失后，除了自住者，傻瓜还愿意买房。

（四）一线城市80%以上的刚需老百姓面对高房价没有购买力，形成不了有效需求。最关键的型和改善型买家退出楼市，只剩下刚需如何承接？这也是目前成交量大降的原因之一。

全国的富人支撑了一线城市的房价？对，但那是过去。现在的限购政策只鼓励本地刚需买家，外地有钱人突破限购政策囤积房产变得越来越不容易。

（五）这一条有点重复，但还是说一下。继续维持或者吹大楼市泡沫的前提是增量资金不断入场，一旦资金供应不足泡沫只可能萎缩或者破裂。

那么楼市资金供应如何呢？投机资金正在撤离中。。。

（六）国内外房价倒挂。

以北京为例，北京的房价已超过下列城市：德国柏林，加拿大多伦多，新西兰惠灵顿，西班牙马德里，韩国首尔，美国洛杉矶，迪拜等等与日本东京相当。

这种倒挂首先说明了中国楼市泡沫的严重性，其次价格倒挂对保值资金的影响很大，所以国内权贵和富人们开始抛弃国内楼市转向发达国家置业。傻瓜会认为北京的房子比纽约的房子更保值，何况，贵金属和大宗商品下跌后，以及欧元日元等大规模货币宽松后，未来美元持续可期，总之，国内资金外流压力越来越大。

（七）国际形势影响，也是中国不可控的。比如汇率，比如大宗商品价格，比如外来经济危机等，中国参与全球分工合作，不能独善其身。

比如2008年美国次债危机导致中国外贸出口严重下滑，从而带来4万亿，造成2009年楼市政策突然来了个180度大转向，由本来的抑制投机转而鼓励投机，房价由阴跌跌转向，从而一发不可收拾。如果没有次债，或许中国楼市泡沫早被挤干净了。

（八）全国房产信息登记和房产税征收。

这是除20%所得税之外另一个强烈的政策信号，ZF换届了，还看不懂？这届李相的重点还是房地产吗？这个是关键。等房产税征收时再卖房就晚了。

20%所得税消灭增量的型购房，而房产税让存量的闲置和空置的巨量房产流回市场，从而大大增加供应。

强调一个残酷的事实，大多数囤积的房子只是个纸上财富，最终是卖不掉的。聪明人早就开始卖房了。

（九）伴随城镇化，农村土地确权和土地流转正在进行，城市周边农村土地包括小产权房在内一旦上市，将产生洪流般供应，而且是低价的。大中小城市郊区均有大量的待流转的农村土地。

另外，城镇化的对象是9亿农民，其中包含2.7亿农民工，他们是中国最大的低收入群体。城镇化是以县域经济为，开发小城镇建设。中国未来的经济增长点靠的是这9亿农民。

再次，城镇化是未来的最大货币池子，国家必然出台极其优惠的政策吸引社会资金流向城镇建设，所以，大中城市楼市的投机资金或者多余资金只有外流。

总之，城镇化不是城市化，城镇化是抑制城市高房价的。