主题：和华方首府的业主一起讨论：后的救市-换入大城市房子的后时刻！

我们要明白的是，救市的目的不是为了救房地产，而是为了救地方财政，地方债务，地方债务已经压的有些地方政府喘不过气来，此番救市提振房地产市场，是为了缓解地方债务危机，为进入新常态下的经济转型赢得时间和空间。

因此此番救市房价还没有上涨的城市，就再也不会上涨了，这次救市是后一次出手机会，否则将来面对的很可能是有价无市，房价绵绵下跌，只能砸在自己手中。

必须在此番救市期间抓紧时间出掉这类城市的房子，买入一线和强二线城市的房子。此番救市，有条件入市的一定要抓紧入市，这是后的低价机会。

未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有，只有更低。

未来，资产收入远高于工资收入，是一个全球性的规律。在中国人口如此众多、地区差距和城乡差距巨大、过去几十年城市化又被人为阻止的背景下，城市化的补课效应会使这一点更加突出。用不了十年，和你同样学历同样职业同样出身的人，因为买房和不买房的区别、买对房子和没有买对房子的区别，就是富人和穷人的区别、中产和白领的区别、财务自由和财务不自由的区别。

中国有价值的11个城市：
北京、上海、广州、深圳、厦门、天津、南京、杭州、重庆、武汉、成都。

国外的房价也是千差万别，纽约有6万美元一平米的房子，底特律有1美元一套的别墅。


价格差距这么大，都是市场的选择，没有打压，没有救市，更没有限购限贷

房价是市民用钞票投票的结果，房价高，说明城市经济繁荣，房价低，说明经济萧条。

4 月以来，在“330”楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。随着自住购房需求集中释放，北京楼市一扫去年大多数时 间里的低迷局面。某网站副总裁表示，北京4月二手房成交量超过1.71万套，创下25个月以来的新高。同时，新房成交量环比增长近四成，同比增长五成。

楼市回暖，再次引发人们瞩目。在深圳、上海等一线城市，重现“日光盘”，即开盘当天即告售罄的情况，这引发了持币观望者对房价 可能又一次大涨的忧虑。

分化，是近期业界人士谈论楼市 时，使用多的词汇。与一、二线城市楼市交易的热络相比，一些三、四线城市不为所动，楼市成交不升反降。一些城市出台力度更大的楼市刺激政策。广东佛山日 前解除了“限购令”，吸引了不少广州人出手购房。中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市未来的楼市前景不容乐观：“整个中国房地产市场已经不处于同 一个周期。对于三、四线城市来说，消耗库存起码需要两年以上时间，带有目的进行，需要谨慎。”

大城市房价上涨的理由：

1.大城市工作机会多，人口在持续流入，逃离北上广是伪命题。很多人不是不喜欢山清水秀、乡情浓厚的故乡，可是故乡没有足够的机会，为了就业，只能去大城市。

2.大城市能提供就业机会，年薪30万以上的工作基本存在于大城市，金融、互联网、大公司总部、外企中国公司总部等就业岗位只能存在于大城市。

3.工业社会，工厂是创造财富的，工业、矿业发达的中小城市也很富裕。而现在是资本社会，货币为王，大城的写字楼是财富，产业只能为资本服务。大城市能够创造更多的财富。

4.城市化早期和中期，农村人口流入城市，各城市都有发展机会，表现在房地产上就是各城市房价普涨，而到了城市化后期，是人口从中小城市流入大城市，一个城市只有人口持续流入房价才能上涨。

5.中国人口众多，水资源、土地资源、各类矿产资源短缺，只能发展节约资源的集约型经济，这种基本国情决定了中国的城市化只能是类似日韩两国的以大城市圈为代表的都市化，大多数人口集中生活在少数几个大都市中。

6.中国人有重视家庭、重视房子的传统，孩子工作在哪里，父母退休后就在哪里。一些人离开家乡，到大城市读书、工作，买房，进而是父母随迁到孩子工作的大城市，整个家庭积累一辈子的财富会从小城市转移到大城市。

三线以下城市面临的问题：

1.三线以下城市过去的房价上涨主要是过去住房的短缺以及外来人口的涌入造成的。随着供给量的增加，部分城市的住房供应已经过剩，面临去库存的压力，房价有下跌的压力。

2.三线以下城市土地充足，新城规划体量大，供给量巨大。

3.房价不上涨，还乡团回家购买的欲望不强烈，失去了一个购买主力军。

4.三线以下的就业机会大多集中在制造业，几乎制造业的产能都已经过剩，未来面临消减产能的压力，随着就业机会的减少，人口不仅不会增加，更可能会减少。

5.随着计生政策威力的显现，人口红利消失，流入城市的人口会持续减少，未来各个城市间会发生争夺人口的战争，小城市在人口吸引力上明显的逊于大城市，人口从小城市流向大城市会长期存在。

6.一个人口流出的城市房价注定缺乏上涨的压力，甚至可能会出现下跌。

从日本的情况来说明一下大城市房价：

从黑龙江黑河到云南腾冲连线，这条线（就是著名的胡焕庸线）的东南部国土面积大概320万平方公里，居住着全国94%以上的人口（12亿2千万）。日本国土面积是37万平方公里，人口1.2亿，中国胡焕庸线以东的人口和面积都相当于日本的10倍，中国是放大了的日本。


日本和中国同属于东亚文化圈，同样是人口稠密、资源短缺，经济结构同样是以制造业为主。日本的房地产发展历史对中国有借鉴意义。

日本全国28%的人口居住在东京都市圈，日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。

很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。

在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。

而在日本更低一级的区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

除了以上三大城市，房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。
以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。
其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，“建筑许可”8万美元。

建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，终是推高了房屋售价。

但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1

上海、南京、无锡三个城市，人均GDP,人均收入相差无几，处于同一水平线上，而房价却差距巨大。

说明房价与人均收入关系不大，与是否能够提供岗位机会关系更大。

网上查了些同口径数据，大概而言，当前二手房价相比去年9月低点的涨幅：北京涨5%，上海涨7%，广州涨12%，深圳涨23%，除北京外，皆创新高。合肥、郑州、南京等也创新高，杭州、重庆、长沙、沈阳等多数二线城市仍在盘整，但多企稳。

救市已经初见成效，下半年房事就会有高潮。

买房的几个原则：
1.能买住宅，不买商住。

2.贷款能多多贷尽量多贷，贷款年限尽量长。

3.买房尽量在生活方便的地方，远离生活不方便的郊区，首付不够，房子可以旧点，面积可以小点，位置一定要好。

4.新房溢价太高，买房尽量买二手房，不要买新房。