主题：郑州市水景住宅的问题与营销对策

近来水景住宅又成为许多楼盘的一个新卖点。现代水景住宅在国内最早出现在广州、上海、北京等地。进入2000年以后，全国一半以上的大中城市都有了水景住宅。目前郑州市的一些大楼盘也靠打造水景赢得消费者的青睐，如丽江水·花园、21世纪社区、帝湖花园、亚星盛世家园等。一时间，水景式住宅成了房地产开发商、消费者、传媒等共同关心的热点话题。
但目前郑州市的水景住宅热，基本上还处于模仿期，水景住宅开发中还存在一些疑惑。对此，笔者结合自己对水景式住宅的调查研究，谈谈水景式住宅的理念、发展前景、存在问题和营销对策，供社会各界参考。
1．什么是水景式住宅
所谓水景式住宅，是指住宅区内有一定数量的水景，使得水景成为住宅区的明显特点之一。水景式住宅不仅是住宅区内有一定的水面积，一定要有水景。
什么是水景？水景是以水为主要构成元素的景观。不是有水就有水景。城市之外有许多有水的区域，甚至是自然水域，但不是水景。许多地方有山有水，但不能像桂林山水一样成为景。
水景式住宅不是创新，是回归自然。人作为一种生物，最适应生存的环境中应该有山有水。水原本就是住宅区的主要构成元素。但随着城市化的发展，人类的住宅发生了异化和退化，演变成了水泥壳。近年来，从水泥壳式的套房，到宣示住宅区绿化、人造景观，人们在一步步地回归自然，这种发展趋势表明了水景式住宅应该具有的光明前景。
2．水景在住宅区中的效用
据调查，目前水景式住宅中的水景形式多样。按水景的形成，有自然水景、人工水景和人工水景与自然水景结合三种。按风格有西式水景、中式水景和中西结合式的水景。按水景的构成元素，有山水景观、小桥流水、喷泉、人造瀑布、人工湖等水景。
为什么水景住宅会成为许多楼盘的一个新卖点？关键是水景在人类的居住生活中有四大效用：
（1）生理效用。人是亲水动物，在母体中就是在羊水中生活。有观点也说人类是从海洋生物进化而来。人的生活离不开水，每天必须有足够的摄水量。干旱地区就不适合人类居住。
（2）心理效用。水给人以安静、镇静、纯净的感觉。当然，污水臭水会造成厌烦、污浊、不安的心理感受。
（3）生态效应。湖光水色，可以调节小气候、微气候，可以净化空气，丰富生活的空间环境。
（4）文化效用。水景不是文化，但人造水景体现了建筑文化、居住文化和风水文化。现在许多人视风水为迷信，也把风水迷信化。其实，风水有科学的内涵。自然界中所有的生物都会选择适宜生存的环境，这是生物本能，人类也如此。
3．目前水景式住宅中存在的主要问题
目前，很多开发商和消费者都在关注住宅区中水景的大小。其实住宅区水景的关键不在水景的大小，而在于能不能以水为主体构成与住宅区互相协调的景观。
据对郑州市水景式住宅区的调查，我认为目前郑州市水景式住宅的开发建设中存在八个主要问题：
（1）水景的艺术含量不足。观赏性有待进一步提升，以增加人的视觉美感。
（2）水景的文化含量不足。缺少文化的形象化，缺少特色文化的历史再现，缺少人水互动的小品雕塑。
（3）水景与自然协调不足。许多地方显露生硬、简陋的人工痕迹，与自然不协调，与住宅区的建筑和定位也不协调。当然，自然不是杂乱。
（4）水景的制作水准不足。大景不大气，小景不精致、不精细，经不起推敲，不耐看。
（5）水景的实用性不足。住宅区的水景不是单纯让人看的，还要有适用的功能，人水互动，水景是居住生活中的组成部分，人也是水景中的一部分，充分利用水景开发适用功能，提升居住生活的水准。例如，休闲垂钓、娱乐、餐饮等。
（6）水景的个性不足。许多住宅区的水景仅是一些水景元素的堆积，或其他水景风格的模仿，没有体现本地区、本住宅区的定位和特色。
（7）水景的主题不明。许多住宅区的水景弄不清楚想表现什么。由于水景主题不明，造成许多住宅区的水景成为一些水景元素的简单堆积。
（8）水景的风格不明。人类建筑的发展，形成了古今中外诸多的建筑风格。和建筑风格一样，水景风格也有相应的风格模式。那些水景风格不明的住宅区开发多是讲究不足。
上述水景式住宅的开发建设中存在的八个主要问题，可以概括为规划设计不到位，缺乏创意，缺乏精细的水景理念。
4．水景式住宅的营销对策
针对水景式住宅存在的主要问题，开发商的营销对策主要有以下两个方面：
（1）开发设计方面。一要以人为本。以人为本不仅是替人着想，主要是以人的需要为导向。二要结合住宅区的市场定位、自然条件、主题、建筑风格等进行协调设计。三要妥善解决水源问题。四要采用生态的办法解决净水的问题。五是要处理好前期开发建设与后期物业管理的利益均衡和管理问题。六是针对上述水景式住宅存在的主要问题，提高规划设计水准。
（2）销售方面。一是要抓住水景的要点、要素作宣传。正是有了水景在住宅区中的上述效用，才衍生出来了水景在住宅销售中的促销效用。但许多开发商的水景宣传仅局限于水面积或大景的宣传。二是不要为水景而水景，不要误导消费者对水景的期望值，避免以水景进行欺骗性营销。否则会留下许多引起消费者维权的隐患。三是秉持生态营销观念。四是采用整合市场营销，在顾客满意中获利，而不是在推销中获利，力争做到开发商和业主双赢。