主题： “假按揭”造成了房地产市场虚假繁荣表象

 
    假按揭肆虐楼市，相关人士称：仅郑州就有三分之一是假按揭。假按揭大量占压了银行资金，极容易形成银行不良资产；同时，它造成了房地产市场虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场。  
当房地产开发公司的售楼员将贷款购房人的资料提交给银行时，别以为这些都是真买卖，这有可能是开发商为套取银行贷款而耍的假按揭伎俩。 
自１９９７年国内商业银行推出个人住房按揭贷款以来，“花明天的钱，圆今天的住房梦”逐渐成为一种时尚。在郑州，按揭购房的比例呈逐年上升之势。有资料显示，今年上半年，郑州共销售各类商品房１０，４３８套、面积１３５．０９万平方米，其中按揭购房面积为１１８万平方米，约占８７％。这里面有无水分？近日，郑州市房管局抵押办负责人放言：在今年上半年郑州办理抵押备案的房产中，约有三分之一办理的是假按揭。 
“其实，不光郑州，在国内其他地方，假按揭都大量存在，且有愈演愈烈之势。”这位负责人肯定地说。
 
假按揭肆虐楼市 

所谓假按揭，主要是开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。 
据郑州市房管局抵押办主任毕庶强透露，假按揭在全国是一个普遍的问题，今年上半年，建设部在天津开会，就有几个地方的代表提出假按揭问题。根据他在工作中的发现，郑州在１９９７年便出现了假按揭。谁是始作俑者，不得而知，因为假按揭多数手续真实，不容易识别。 
某省会银行的一位工作人员证实了毕庶强的说法，他说，按照常理，按揭贷款的对象为个人，还款时应该由借款人本人或亲属前来办理，但有一次，他在办理业务时就发现某房地产开发公司的财务人员从银行公司账户上提款，然后集中转到个人的还款账户上。 
据了解，开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。在郑州，相当一部分房地产开发商办过假按揭。 

利益驱动开发商 

采访中，笔者注意到，个人到银行办理按揭贷款需要拿房屋作抵押，且要向有关单位缴纳一定的手续费，贷款办下来后要按时还本付息，即使是假按揭，费用不能省，程序也不能少。既然办假按揭也要费钱费力，为何还有那么多房地产开发公司“趋之若鹜”呢？为此，笔者与中行河南省分行消费信贷科一位人士算了一笔账，以该行３０年贷款为例，办按揭需要以下费用：每年保险费为房款总额万分之四点五，抵押登记费包括３５元工本费、管理费（现房为贷款总额的千分之二，期房为千分之一）、登记费（住房为８０元），律师费（１０万元以下为２００元，１０万以上为３００元）。如果房款为３０万，个人贷款２０万元，办按揭需要缴纳的费用为３５１５元，这一数字与２０万贷款相比显然微不足道。 
另外，银行向开发商贷款一般期限不超过５年，利率一般在８％～１０％，而个人住房贷款最高年限为３０年，而利率仅为５．０４％，两者利率相差将近一倍，以利差３％计算，２０万贷款一年光利差就是６０００元，３０年利差是多少，明眼人一看就会明白。 
此外，企业向银行贷款，银行需要考查企业资信条件，而且要层层审批，手续相对繁琐，而个人住房按揭贷款不仅门槛低，手续也十分简单。 
郑州市房管局有关人士认为，由于假按揭贷款易、利率低、速度快，所以对部分开发商，特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。
 
    银行纵容作假 

有意味的是，这样一种在房地产界见怪不怪的现象，银行方面怎么愣是没发现？就假按揭问题，笔者曾采访河南省内多家银行，均声称自己没办过假按揭，理由无外乎“我们有严格的制度，谁贷款谁负责”，“办按揭时经办人员要对借款人提供的资料进行审验，所以办过的按揭手续绝对可靠”，“银行在办按揭时也要考虑贷款的风险”等等。乍一听，似乎都有道理。但反过来问，大量的假按揭又是如何产生的呢？ 
据笔者了解，假按揭大量出现与银行把关不严有直接关系。现在，个人办理按揭贷款一般由房地产开发公司的售楼员代办，个人提供相关证件后，往往只需要在贷款合同上签个名字，根本不与银行经办人员见面。而银行经办人员也很少对个人实际情况进行调查。举一个简单的例子，个人为办按揭常常找一些不相干的单位虚开收入证明，这样拙劣的造假，银行却鲜有追究。 
更有甚者，有些银行明知是假按揭还要办理，甚至个别银行给开发商出主意，怂恿开发商作假。毕庶强告诉笔者，他们在办理抵押时曾发现有的开发商作假，并反映给贷款的银行，银行却不纠正。一名作假的开发商朋友曾半开玩笑地对他说，本来不想作假，但银行方面在背后一个劲地催，真是盛情难却。 
银行方面为何“睁一只眼闭一只眼”，甚至“鼓励作假”？主要原因出在银行内部激励机制上，目前，各家商业银行为抢占个人住房消费信贷市场都定有很高的指标，每个经办网点和经办人员都摊派有一定的任务，完成有奖励，完不成有处罚。为了完成或超额完成任务，部分银行人员“明知故犯”也就不难理解了。
 
泡沫不可小视 

对于假按揭，目前多数银行没有引起高度的重视。他们以为，有房屋作抵押，即便是假按揭，银行资金也可确保无虞，大不了最后收回抵押的房产。对此观点，许多业内人士“不敢苟同”，他们说，如果银行收回的抵押房产只有几十套、上百套，自然无关大体，但如果是成千上万套，银行还能坐视不管吗？ 
据了解，今年以来，国有商业银行纷纷加大处置不良资产的力度，各种规模的抵债资产拍卖会让人应接不暇，互联网上银行的抵债资产信息随处可见。笔者注意到，在今年建设银行处置的５３亿元的不良资产中，大量的是房产和土地，其中相当一部分是过去房地产开发过热时形成的不良贷款。在处置不良资产时，有些银行抱怨处置抵债资产的赋税成本太高、变现损失太大，要求国家给予和资产管理公司一样的税收优惠政策，但遭到国税总局的拒绝。有关人士认为，如果银行不从内部完善制度，任由假按揭发展，只怕是旧伤未愈又添新疤。 
河南省社科院副院长刘道兴认为，假按揭现象暴露了我国在走向市场经济过程中政府部门和金融机构制度不完善、企业和个人法制意识不强的一面，它的大量存在对国家宏观经济构成了严重的威胁。一方面，假按揭大量占压了银行资金，极容易形成银行不良资产；另一方面，它造成了房地产市场虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场。几年前，在海南等地形成的房地产泡沫经济，至今仍让经济界人士“谈虎色变”，其根源就是因为房地产占用银行资金过大，房产销售不出去引起的。
 
按揭如何打假 

假按揭虽是假买卖，但手续却基本真实。如何打击假按揭，政府和金融部门为此都颇伤脑筋。 
郑州市房管局抵押办负责人说，对于假按揭，全国都在考虑对策。据分析，开发商搞了假按揭，他就不会进行交易办证过户，也不会缴纳契税和住房维修基金。他们准备出台新规定，凡是搞按揭的都要提前缴纳契税和住房维修基金，以此加大搞假按揭的成本。 
但笔者私下问了一些开发商，他们说，如果是想作假，这些都难不住开发商，因为与作假获得的收益相比，增加的这些成本仍然无关痛痒。 
一位银行人士告诉笔者，防范假按揭，金融机构要从健全制度着手。但是在个贷市场竞争日渐激烈的背景下，要实现这一步决非一朝一夕之功。 
如何从根本上扼制假按揭？省社科院副院长刘道兴认为可从四个方面着手，作为金融机构，应该完善金融制度，加强金融创新，严格项目审批，大力扶持论证科学、适销对路的房地产项目，同时严防贷款流向未经论证或论证不合理的项目；作为企业，在守法经营的同时，应该准确定位市场，提供适销对路的产品；作为政府部门，在完善相关法律法规的同时，要充分发挥宏观调控的职能，对房地产项目进行总量控制，禁止或延缓未经科学论证的项目上马；作为房地产公司的职员及家属，应该增强自我保护和防范意识，不主动参与作假。采取积极对策，假按揭这个市场“毒瘤”完全可以被扼制。 
刘道兴说，假的真不了，真的假不了，如果政府部门和金融机构能够联起手来，总能找到克制假按揭的办法，现在关键是有关部门得重视起来。