主题：[2005年有话要说之一]关于房地产宏观调控的个人思考

作为一个上海的房地产从业人员，我亲身感受到中央关于房地产调控带来的对行业对工作甚至于对个人生活状态的影响。这一切，迫使我思考房地产调控的政策行为本身。

2004年政府部门从紧缩银根，地根入手，以房地产业为先导，开始了一轮的宏观调控。应该客观的说，在上海，2004年的调控实际并未取得尽如人意的效果，最戏剧的表现就是在2004年年底至2005年春节前后，上海的房地产市场顶调控之风而上，出现了一轮价格上涨热潮。随之而来的就是中央2005年更为“严厉”和坚决的调控政策，打压的目标直接指向了楼市上所有的消费需求。其结果就是，大家目前所看到的：上海楼市——“跌跌不休”。  

眼下，就在媒体纷纷撰文称赞宏观调控取得一定效果的同时，房地产开发投资下降导致国民经济发展速度下降的忧虑也随之而生。根据最新的上海市统计资料，2005年前三季度，房地产企业景气指数继续下滑，房地产企业家信心指数更是跌到1999年的水平，进入到一个相对不景气的区间。而与之相对应的就是房地产开发投资增幅稳步回落，低于全社会投资5.1个百分点，其中住宅投资增势大幅度趋缓，2005年前三季度，总投资在653.52亿元，仅比去年同期增长2.6%。我不知道当老百姓理解这些数据背后的含义时，他们会怎么想。

随着中央政策指向的明确，上海，包括其他地方也结合当地市场状况积极制定控制商品房短期价格上涨的管理细则。半年前还似乎不可撼动的商品房价格开始波动，消费者和投资者的心境也随之一波三折。我个人一直认为，虽然老百姓关注房产价格，但作为学者也好，媒体也好，与我一样的业内人士也好，在各种场合去预测所谓的价格涨跌是很无意义的事情。这是一种表象的东西，甚至是一个伪命题，一个不需要去讨论的东西。
   
记得2003年或者是2004年，潘石屹在回答记者提问时，曾说过一句话，大意是：价格不是我定的，是市场决定的。现在，我依然对那些想知道某楼盘究竟是涨还是跌，跌多少的人回答：价格不是哪个人，不是开发商定的，这是市场定的。在“市场”这个字眼的背后，是不同利益之间的博弈。中央与地方政府在经济增长方式及未来利益分配上的搏弈；央行与外资在汇率变化上的利益搏弈；房地产商之间争夺市场最后的超额利润之间的利益博弈。 

作为个人而言，虽然在调控的过程中，生活、工作都受到一定的影响，但我依然认为，目前的调控是必须的，但节奏与方式方法是不当的。国家推出宏观调控，原因之一是因为常识已经缺位，需求已经模糊。宏观调控要唤回常识，要唤回常识，要重新定位需求，也要付出代价的，这也是常识。但问题的另一面，我们必须想到的就是：这样的代价最终转移到了谁的头上？是开发商吗？是银行吗？是地方政府？我想，也许都不是。 

最后，我还想说的是，可能上海的老百姓从来没有象今天这样关心房地产，为什么？因为每个人都在关心自己在房地产市场上的利益，这甚至已经超出了是否已经买房的条件限制。

一个股市，一个房市，在最大程度上集中体现了市民的经济利益。股市已经不去谈了。而房市，在宏观调控开始后，老百姓对房价的敏感达到前所未有的高度。从关心房价能跌吗？什么时候跌？到现在变成到底还能跌多少，甚至是什么时候跌到底。但是，很让人无奈的是我们必须接受这样的事实：已经造的许多房子本来不是为更多的中低收入百姓造的（顺带说一句，很多打着为中低收入百姓盖的房子也浪费了许多的资源和土地。作为业内人士，尤为痛心。），跌了也与你无干。内外环间每平方10000元，跌去2000元，你照样买不起，即使跌到“中价位”的6000元，工薪族你还是买不起。咬咬牙，再等，再跌？希望跌到4000元，但是对不起，再跌下去开发商可能跑了，房子可能烂尾了，这个时候你首先关心的已经不是房子，而是肚子了。 同行间2002年时曾戏言，那个时候不买房的“空头”将来也依然买不起房，因为房价大跌的时候，他要去找工作了。

看到网络文章，有学者说，目前中国城市的“改造”运动是一个地方政府造就的大规模的寻租空间，这个寻租空间，是几乎所有的金融部门都参与进去的，同时，相当数量的外资也参与了进去。房地产就象发酵面团，因为这个发酵面团已经撑大了整个国民经济总量，一旦要否定寻租行为的价值，其后果必然导致多米诺骨牌效应。这样，房价高了，百姓买不起，还要承受因房价高带来的其它涨价效应，而房价跌了，百姓不一定就能买上，反之同样要承受因为发酵面团“缩水”造成的真空压力。正因为如此，中央政府才不得不进行宏观调控，同时得慎之又慎，尽量避免全国性的调控。

我想，全国性的调控其实已经在开始了，但代价与风险不该全由老百姓承担。

以后可以常看到2005年的有话要说版本咯！